+7 (499) 110-27-91  Москва

+7 (812) 385-74-31  Санкт-Петербург

8 (800) 550-74-53  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Оформление сделок с земельными участками

Сделки с земельными участками особо регулируются законодательством. Это связано, прежде всего, с тем, что земельные участки являются особо значимыми объектами недвижимости. Большинство земельных участков, принадлежащих гражданам, находятся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения. Отличие права пожизненного наследуемого владения от права собственности состоит в том, что земельный участок, принадлежащий гражданину на праве пожизненного на-следуемого владения, не может быть продан, подарен или иным образом отчужден другим лицам. Он может быть только передан по наследству. Таким образом, правомочия в отношении земельного участка значительно уже, чем при праве собственности [3].

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком также подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе. Выдается свидетельство о регистрации права пожизненного наследуемого владения.

Земельные участки подлежат особому учету государственными органами. Учет земельных участков осуществляется путем внесения сведений о земельном участке в Государственный земельный кадастр. Каждому земельному участку при внесении в кадастр присваивается кадастровый номер. Также составляется кадастровый план земельного участка. Кадастровый план является частью земельного кадастра.

Информация, внесенная в земельный кадастр, является открытой. Заинтересованные лица могут по заявлению получить такую информацию, запросив выписку из кадастра в территориальном органе федерального государственного учреждения Земельная кадастровая палата», одном из органов Федеральной службы земельного кадастра Российской Федерации.

При заключении договора об отчуждении земельного участка следует обратить особое внимание на отдельные положения:

Каждый земельный участок внесен в земельный кадастр с присвоением уникального кадастрового номера. Поэтому в условиях договора о предмете при описании земельного участка обязательно должен быть указан его кадастровый номер, определяемый на основании выписки из кадастра.

Каждый земельный участок описывается путем установления границ и описания смежных территорий. Поэтому при оформлении договора обязательно прилагается план участка (земельный план), содержащий сведения о размере, границах участка, расположении на участке объектов (если таковые имеются).

Таким образом, при описании предмета договора в случае с земельными участками предмет конкретизируется путем указания кадастрового номера и приложения плана земельного участка [3].

Условия договора, влекущего переход права собственности на земельный участок. Как и для любого другого договора отчуждения недвижимости, в договоре, предметом которого является земельный участок, обязательно указываются следующие условия:

1. Стороны договора. Если одной (или всеми) стороной договора является юридическое лицо, указывается представитель юридического лица и основание, на котором он действует от имени юридического лица.

Например, «ООО «Сервис-плюс», в лице заместителя Генерального директора Иванова Петра Семеновича, действующего на основании доверенности № 56 от 01.01.2000 года. «

2. Предмет договора. Указывается и описывается с учетом изложенных выше требований земельный участок.

Например, «. Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок с кадастровым номером, в соответствии с границами,

обозначенными на плане земельного участка, являющемся приложением к настоящему договору, площадью 0,2 га. «

  • 3. Цена земельного участка. Цена может быть установлена в рублях или в иностранной валюте. При установлении цены в иностранной валюте следует указать порядок и курс пересчета этой валюты на рубли.
  • 4. Обременения земельного участка. Если земельный участок обременен правами третьих лиц (то есть иные лица, не являющиеся сторонами договора, имеют какие-то права в отношении данного земельного участка), об этом обязательно должно быть прописано в договоре.

Например, граждане Л. и Т. заключили договор купли-продажи земельного участка. При этом продавец А. сообщил покупателю Т., что данный участок сдан в аренду на полгода. В договоре купли-продажи они указали «указанный земельный участок обременен правом аренды на срок до 10.10.2002 года».

Переход права собственности на земельный участок не влечет прекращения прав третьих лиц на этот земельный участок, как и в случае с жилым помещением.

5. Форма договора. Договоры купли-продажи, мены дарения земельного участка заключаются в простой письменной форме. Закон не требует для них обязательного нотариального удостоверения, но тем не менее договор может быть удостоверен нотариусом по желанию сторон. Договор должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Только с момента такой регистрации и при наличии ее договор считается заключенным и у сторон договора возникают права и обязанности [1].

Рассмотрим для примера договор купли-продажи Земельного участка, заключенный между гражданами.

г. Москва 15 декабря 2001 года

Мы, нижеподписавшиеся, гражданин Иванов Иван Алексеевич, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Хабаровская, д. 1, кв. 8, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин Алексеев Денис Александрвич, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Красноярская, д. 1, кв. 30, именуемый в дальнейшем «Покупатель», вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок с кадастровым номером №(объектов недвижимости на данном участке не имеется), в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему Договору, площадью 500 кв. м.

  • 2. Плата по договору
  • 2.1. Цена проданного земельного участка, определенная по соглашению Сторон, составляет 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей, в том числе оценочная стоимость объектов недвижимости на земельном участке (сумма в рублях)
  • 2.2. Покупателем перечислено: Продавцу на счет № в банке / 200 000 (Один миллион двести тысяч) рублей по платежному поручению № 45 от 25.12.2001 года.
  • 2.3. Покупатель передал Продавцу сумму в размере 300 000 (Триста тысяч) рублей наличными.
  • 3. Обременения земельного участка
  • 3.1. Часть земельного участка, находящегося в собственности Продавца и приобретенного в собственность Покупателем, обременена правами других лиц на площади 100 кв. м.
  • 3.2. Границы земель, обремененных правами других лиц, и содержание этих прав, а также имеющиеся ограничения пользования указаны на прилагаемом к настоящему Договору плане (чертеже) земельного участка.
  • 4. Обязательства Сторон
  • 4.1. Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему Договору земельный участок свободным от любых (кроме изложенных в разделе 3 настоящего Договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения Договора Продавец или Покупатель не мог не знать.
  • 4.2. Ответственность и права Сторон, не npeдусмотренные в настоящем Договоре, определяются в coomветствии с законодательством Российской Федерации, республик в составе Российской Федерации, правовыми актами местных органов власти автономной области автономных округов, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга, изданными в пределах их полномочий
  • 5. Заключительные положения
  • 5.1. Договор вступает в силу с момента его регистрации учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Настоящий Договор составлен в трех экземплярах. Первый передан Покупателю, второй — Продавцу третий в нотариальную контору.

В качестве неотъемлемой части к Договору прилагаются:

— план земельного участка или чертеж границ земельного участка.

В приведенном примере стороны при определении предмета договора (земельного участка) соблюли необходимые требования, указав кадастровый номер и границы земельного участка, а также приложили к договору план земельного участка. Кроме того, в данном рассмотренном примере содержится указание на обременение участка правами третьих лиц. Интересно и условие о порядке оплаты земельного участка. Часть денег уплачена покупателем в безналичной форме (платежным поручением), часть денег передана продавцу наличными [6]. Для оформления перехода права собственности на земельный участок на основании сделок (купли-продажи, мены, дарения и пр.) необходимо предоставить в регистрирующий орган, помимо прочих документов, и выписку из земельного кадастра о присвоении участку кадастрового номера, а также план земельного участка, который составляется на основании кадастрового плана специалистом по заказу одной из сторон договора. Земельный план должен быть утвержден территориальным отделением федеральной службы земельного кадастра.

Для регистрации перехода права собственности на земельный участок при совершении сделок (купля-продажа, дарение, мена) в регистрирующий орган предоставляются следующие документы:

Документы, удостоверяющие личность участников сделки.

Подлинники договора и копия договора для хранения в регистрирующем органе.

  • 3. Документы, удостоверяющие права продавца (дарителя) на передаваемый земельный участок (свидетельство о регистрации права собственности).
  • 4. Доверенности (если регистрация осуществляется через представителя).
  • 5. Нотариально заверенные копии учредительных документов (для юридических лиц).
  • 6. Заявление о регистрации права собственности от покупателя (одаряемого).
  • 7. Квитанция об оплате государственной регистрации права собственности.
  • 8. План земельного участка, утвержденный территориальным органом федеральной службы земельного кадастра,

Для регистрации перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком необходимо предоставить в регистрирующий орган следующие документы:

Заявление правообладателя о регистрации права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Копию платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации с предъявлением подлинника.

3. Физическое лицо представляет документ, удостоверяющий личность.

Распорядительный акт на землю (например, копия постановления Правительства Москвы, или распоряжения префекта административного округа, или копия утвержденного префектом решения комиссии по земельным правоотношениям административного округа). Копия решения комиссии по земельным правоотношениям должна быть заверена печатью префектуры или печатью территориального органа регулирования землепользования (например, Москомзема).

Доверенность, выданная представителю физического лица, на совершение действий по регистрации права пожизненного наследуемого владения земельным участком и получения свидетельства о государственной регистрации права пожизненного наследуемого владения (если регистрация права осуществляется через представителя).

  • 6. Распорядительный акт на землю, изданный 30.10.2001 (например, копия постановления Правительства Москвы, или распоряжения префекта административного округа, или копия утвержденного префектом решения комиссии по земельным правоотношениям административного округа). Копии решения комиссии по земельным правоотношениям и распоряжения префекта должны быть заверены печатью префектуры или печатью территориального органа регулирования землепользования.
  • 7. Заверенная нотариально копия свидетельства о праве на наследство.
  • 8. Иные имеющиеся у землепользователя документы (свидетельства, государственные акты и т. п.), выданные органом регулирования землепользования (например, Москомземом) до 25.01.1999 г. в копии и подлиннике.
  • 9. План земельного участка, заверенный территориальным органом федеральной службы земельного кадастра.

Поскольку право пожизненного наследуемого владения переходит по наследству, для регистрации права предоставляется свидетельство о праве на наследство. Правом пожизненного наследуемого владения в отношении земельных участков могут обладать только граждане (физические лица).

Сделки с землей

Земля относится к недвижимому имуществу, сделки с ней по основным положениям схожи со сделками в отношении иной недвижимости (квартиры, жилого дома и т.д.). Договоры, которые порождают, изменяют или прекращают права на землю: купля-продажа, аренда, дарение, мена, ссуда, изъятие для государственных и муниципальных нужд. Сторонами сделок могут быть все участники гражданских правоотношений без ограничений.

Существует ряд особенностей в отношении сделок с землей, к ним относятся: цели и условия использования землей, оформление сделки, административные ограничения, обязательный кадастровый учет.

Стороны свободны в выборе цели использования земли, ограничение состоит в том, что действия владельца не должны нарушать права третьих лиц, наносить ущерб иных участкам, окружающей среде, водным ресурсам, а также законодательство в сфере экологии, градостроительства, строительства.

Предмет договора

Им могут быть земельные участки, не изъятые из оборота. Ограниченные в обороте земли (п. 5 ст. 25 ЗК РФ) могут быть объектом сделки при соблюдении особых требований. Земли сельскохозяйственного назначения тоже ограничены в обороте и представляются в собственность или пользование, владение в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности или обременение земельного участка, недвижимость должна пройти государственный кадастровый учет. Долгое время такой земельный участок вовсе не мог являться предметом договора, суды, ссылаясь на то, что предмет договора должен быть определен таким образом, чтобы его можно было индивидуализировать, признавали договоры в отношении будущего земельного участка недействительным. Постановление Пленума ВАС РФ № 13 от 25 января 2013 г. дало разъяснения относительно договора аренды будущей вещи, согласно которым такой договор не может быть признан недействительным по основанию отсутствия права собственности на момент заключения договора. Аналогично законодатель позволяет передавать в собственность будущую вещь, в частности землю. В случае дарения ч. 2 ст. 572 ГК РФ предусматривает несколько иную форму – обещание дарения.

Оформление сделки

В первую очередь, при совершении сделки в отношении недвижимости необходимо убедиться в действительности полномочий лица. В случае земли документами, удостоверяющими права на недвижимость, будут кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности. Форма свидетельства изменена в соответствии с Информацией Росреестра от 25 мая 2015 г. Правоустанавливающими документами на землю могут быть договоры (купля-продажа, дарение, мена, рента), судебный или административный акт, либо же свидетельство о праве на наследство.

После того как определены существенные условия, следует указать дополнительные условия. Как было сказано, стороны вольны в выборе дополнительных условий, которые становятся обязательными при их закреплении. Наиболее распространенная ошибка, которая в последствие влечет недействительность сделки – совершение ее под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ).

Права третьих лиц

Права третьих лиц на земельный участок несколько проще проверить, нежели на квартиру. Проверить все предшествующие сделки и их последствия весьма затруднительно проверить. Разумеется, выписка из ЕГРП содержит сведения о правообладателях, сделках, ограничениях. Однако, например, предусмотреть факт оспаривания завещания, в результате которого лицо приобрело право собственности, получив выписку из ЕГРП, пожалуй, не под силу покупателю или арендатору.

Выводы

Для успешного проведения сделки с землей условно процесс проверки недвижимости можно разбить на несколько составляющих: проверка правоустанавливающих документов и их правовой анализ, прав продавца, арендатора на распоряжение имуществом, их дееспособность, проведение анализа предшествующих сделок, отсутствие/наличие прав третьих лиц, обременений и ограничений на земельный участок (залог, арест, сервитут и иные). Безусловно, для такой масштабной работы выписки из ЕГРП и документов, удостоверяющих личности сторон недостаточно. В данной статье были раскрыты лишь некоторые «подводные камни» сделок с недвижимостью, не были раскрыты вопросы о правах и согласии супругов на сделку, мнимость и притворность предыдущих сделок, особенности категории земель и иные. Любая сделка с недвижимостью носит рисковый характер, поэтому целесообразно такие сделки сопровождать специалистам в этой области.

Сделки с земельными участками (условия, виды)

С переходом к многообразию форм собственности земля стала объектом гражданского оборота.

Оборотоспособность в соответствии с ГК– это возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав и обязанностей. Понятие оборотоспособности применимо и к земле.

Оборотоспособность земельного участка – это способность его собственника свободно определять юридическую судьбу земельного участка в пределах, установленных законом. Правовой формой оборота гражданских прав являются сделки.

Сделки с земельными участками – действия граждан и ЮЛ, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Общие условия совершения сделок с землей (земельным участком):

· земельный участок не должен быть изъят из оборота;

· он должен пройти кадастровый учет;

· сохраняется целевое назначение (категория земель);

· сохраняется установленный режим использования;

· отсутствие спора по поводу границ и принадлежности земельного участка;

· не допускается нарушение требований санитарных, экологических, противопожарных и иных требований;

· в ряде случаев требуется сохранение минимальных границ земельных участков для данного целевого использования;

· особые требования предъявляются к обороту земель сельскохозяйственного назначения; см. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

· соблюдение принципа единства земли и объекта недвижимости на ней;

· письменное оформление за исключением некоторых случаев; указание идентифицирующих признаков земельного участка (кадастровый номер, площадь, целевое назначение, цель использования, наличие объектов недвижимости), а также его признаки (например, залог участка, требования залогодержателя по задолженности), прилагаются соответствующие документы (паспорт, подтверждающие права на земельный участок, сводные ведомости оценки строений);

· сделки подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях – и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты или ипотеки земельного участка).

ВИДЫ сделок с земельными участками:

1) сделки, направленные на отчуждение земельных участков:

— Сделка по договору купли-продажи земельного участка;

— Сделка по договору дарения земельного участка;

— Сделка по наследованию земельного участка;

— Сделка по договору мены земельными участками;

2) сделки, не связанные с отчуждением:

— договор аренды земельного участка;

— договор безвозмездного срочного пользования земельным участком;

— договор залога (ипотеки) земельных участков;

— договор ренты земельного участка;

— договор доверительного управления земельным участком.

ГП дает понятие сделки, ее виды, формы, условия их недействительности. Земельное право указывает на условия совершения сделок, условия их ограничения, юридическое оформление. ГЗ выступает как общее законодательство, а ЗЗ нормами специального законодательства. Не все участки участвуют в обороте и могут являться объектами сделок. Не являются объектами сделок участки, изъятые из гражданского оборота (п. 4 ст. 27 ЗК).

16. Купля-продажа земельных участков.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (сформированный и не ограниченный в обороте), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Двумя существенными условиями будут предмет и цена, что следует из ГК (ст. 554, 555). Цена земельных участков не превышает их кадастровую стоимость до установления Правительством РФ, органом гос. власти субъекта РФ или органом МСУ порядка определения рыночной цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Третьим существенным условием будет наличие информации об обременениях земельных участков и ограничение его использования (статья 37 ЗК).

В случае предоставления недостоверной либо заведомо ложной информации для покупателя в части 3 статьи 37 ЗК предусмотрены гарантии защиты его права: уменьшение покупной цены или расторжение договора купли-продажи земельного участка и возмещение убытков.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет, то есть необходимо наличие следующей информации: какой именно земельный участок продается, его площадь, местоположение, присвоение кадастрового номера с выдачей кадастрового паспорта, указание на целевое назначение и конкретную цель использовании земельного участка.

Часть 2 статьи 37 содержит условия, которое будет признаваться недействительными при включении их в текст договора. К примеру, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

Статья 556 ГК обязывает стороны заключать и подписывать передаточный акт. Договор составляется в простой письменной форме единым документом, считается заключенным с момента подписания. Здесь регистрации не требуется. Регистрации подлежит переход права собственности.

Купля-продажа земельных участков при отчуждении объектов недвижимости на них расположенных:собственник имеет преимущественное право покупки на земельный участок, на котором расположена его недвижимость.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными такие условия договора купли-продажи земельного участка (в прочем, как и других договоров), как:

1 устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2 ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3 ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

15. Виды сделок с земельными участками.

Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные

на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В

зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или

многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного

лица или одной стороны (например, завещание). Двух- и многосторонние сделки

называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной

воли двух и более сторон. Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок

с землей содержатся в гл. 9 ГК РФ.

Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164) Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК). Дополнительные сделки по изменению или прекращению ранее зарегистрированных сделок также подлежат государственной регистрации.

Это интересно:  Недополученная пенсия умершего пенсионера как получить

Гражданским законодательством закреплен принцип свободы договора, т.е. стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом, так и не предусмотренный, а также смешанные договоры, содержащие элементы различных сделок. Смешанные сделки, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации, подлежат регистрации в целом.

Сделки можно разделить на подлежащие регистрации и не подлежащие регистрации. По правовым последствиям на сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав.

1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

а) договоры купли-продажи. По договору купли-продажи земельного участка продавец обя­зуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи земельного участка не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации.

Законом установлены 2 существенных условия договора купли-продажи недвижимости.

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:

кадастровый номер участка;

категория земли (целевое назначение);

разрешенное использование участка;

обременения участка и ограничения его использования.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка,

являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

При продаже земельного участка должен быть соблюден принцип единой судьбы земельного участка и объектов, которые на нем расположены.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

2. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.

б) договор мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже. Специальные правила заключаются в том, что:

презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568);

если обмен неравноценный, то оплачивается разница;

установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570).

Мена может не сопровождаться их денежной оценкой.

в) договоры дарения недвижимости. Подлежит государственной регистрации независимо от вида объекта. По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (см. п. 1 ст. 572 ГК РФ). Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя.

Основной признак дарения — безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК). Статьи 575 и 576 ГК содержат случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями.

Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК).

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость (ст. 584 ГК). Рента может быть бессрочной (постоянная рента) или выплачиваться в течение жизни получателя (пожизненная рента)

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК);

е) принятие имущества по наследству. Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского и семейного законодательства. С 1 марта 2002г. вступила в силу часть 3 ГК РФ, посвященная наследственным правоотношениям.

Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т. е. сделку, для

совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследника. Наследование земельных участков осуществляется по завещанию, а при его отсутствии — по закону (ст. 1111 ГК РФ).

Приобретение наследства осуществляется путем его принятия, которое можно совершить двумя способами:

фактически вступить во владение наследственным имуществом (вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства);

подать в нотариальный орган по месту открытия наследства заявление о

2. Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:

а) договоры аренды. Аренда — это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков на срок не менее 1 года подлежит государственной регистрации.

б) договоры о предоставлении безвозмездное срочное пользование

в) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке,по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона —залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения, но не на основании договора о залоге.

Возникновение ипотеки возможно на основании договора и закона.

Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки. Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего пла­тежа обладает правом залога на предмет сделки — земельный участок. Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания па заложенное имущество, отнесены: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в часты, если договором не предусмотрено иное.

Особенность обращения взыскания на недвижимое имущество заключается в отчуждении предмета залога по решению суда. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

Согласно ст. 51 Закона об ипотеке, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за

исключением случаев, когда в соответствии с данным законом допускается удовлетво­рение таких требований без обращения в суд. Статья 55 Закона об ипотеке содержит перечень случаев обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного исключительно после возникновения оснований для обращения взысканий на предмет ипотеки.

г) договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве).

На момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости

отсутствует. Договор участия в долевом строительстве регистрируется как обременение

право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок и ипотекой в

пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего

кредит на строительство до привлечения первого участника (ст. 13 Закона об участии в

долевом строительстве). Поэтому договор подлежит регистрации в разделе ЕГРП,

открытом на предоставленный для строительства земельный участок.

Земельный участок, принадлежащий застройщику, или право аренды земельного

участка считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с

момента регистрации договора участия в долевом строительстве (ст. 13 Закона об участии

в долевом строительстве), договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24

Статья написана по материалам сайтов: brace-lf.com, megaobuchalka.ru, studfiles.net.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector