+7 (499) 110-27-91  Москва

+7 (812) 385-74-31  Санкт-Петербург

8 (800) 550-74-53  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как выделить долю в квартире

Любой недвижимостью может владеть несколько человек. В этом случае для них такая собственность считается общей, а закон (244 статья Гражданского кодекса) разделяет ее на два режима:

  • совместная (без определения конкретных долей каждого);
  • долевая (с определением этих долей).

По общему правилу, если законом не предусматривается иное, собственность на имущество нескольких человек считается долевой. Но во многих случаях распространен и совместный вид собственности: квартиры, приватизированные на первоначальном этапе (тогда определения долей не делалось), нажитое супругами имущество. В таких случаях владельцам приходится проходить процедуру выделения долей из совместной собственности если им конечно это необходимо.

Содержание

Обязательно ли выделять доли?

Закон не обязывает проходить обязательную процедуру выделения доли, 254-я статья ГК РФ признает ее как право. По умолчанию, если иное законодательством не предусмотрено, и, если нет отдельного договора между собственниками о конкретных частях каждого из них (к примеру, брачного договора между супругами), доля каждого признается равной. Если же сторонами заключено соглашение, долей считается та часть, которая в нем прописана.

Каждый из владельцев долевой собственности, согласно 2 пункту 246 статьи ГК РФ, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать или закладывать. Но распоряжение долевой собственностью должно осуществляться с соглашения всех участников, за исключением некоторых случаев, без согласия других собственников свою долю можно подарить, завещать. Стоит учесть определенный нюанс – при продаже одной из долей преимущественное право на ее покупку имеют владельцы других долей.

Чем отличается выдел от раздела?

Различия между выделом и разделом состоит в том, что в первом случае производится выделение доли одного собственника, а для остальных право общей собственности остается. А при разделе общая собственность прекращается для всех владельцев. Это происходит тогда, когда все собственники получают свою долю.

Выдел может происходить в одном из вариантов:

Натуральной долей называется вариант, в котором каждый из владельцев получает в качестве доли комнату: в квартире 4 комнаты и 4 собственника, каждому из них достается по отдельной комнате. На практике этот вариант применяется редко, чаще возникают доли «идеальные».

Идеальная доля – когда делится не сама квартира, а право собственности. Если у квартиры два собственника с равными правами, то каждому из них принадлежит ½ часть, трем – по 1/3 и т.д. Такая доля неосязаема, ни один из собственников хозяином квартиры не является, но имеет право на ее использование.

Право на выдел доли имеет любой из владельцев собственности.

Как выделить долю?

Выделение доли может быть договорным или судебным. В первом случае собственники подписывают соглашение, в котором определяется доля каждого. Если же такого соглашения достичь не удается, приходится обращаться в суд, который и устанавливает доли, принадлежащие каждому собственнику.

Согласно 245 статье ГК РФ к общей долевой собственности применяется «презумпция равенства», то есть каждый из владельцев имеет право на одинаковые доли. Но такое положение применяется только тогда, когда иные размеры долей не устанавливаются законом или соглашением всех участников-владельцев в иных размерах.

Этот же принцип действует и при выделе или разделе. Подтверждается такое право не только Гражданским, но и Семейным кодексом (39 статья, 1 пункт), обговаривающий права супругов на совместную собственность.

Согласно все той же 245 статье ГК, по соглашению участников доли могут определяться вкладом, сделанным им при получении квартиры или на протяжении ее использования. Если один из участников вносил неотделимые улучшения (то, что не может быть отделено без вреда для недвижимости), он имеет право требовать увеличения своей доли. Однако существует дополнение, согласно которому эту улучшения должны были производиться с соблюдением установленных правил (например, с согласия остальных собственников). Если же правила не соблюдались, участник требовать увеличения своей доли права не имеет.

Если нет возможности выделить человеку в натуральном виде часть квартиры, соответствующую его доле, вопрос может быть решен при помощи денежных компенсаций. Так, если выделенная комната по площади больше идеальной причитающейся доли, остальные собственники имеют право на возмещение разницы в денежном эквиваленте. И обратная ситуация – если площадь меньше, владелец в праве потребовать от остальных собственников компенсации. После получения денег право на часть квартиры, за которую получена компенсация, теряется.

Ясно, что создавать в квартире для каждого владельца доли свой вход, коридор, кухню или ванную невозможно. Поэтому в частную собственность чаще всего, переходят отдельные комнаты, а вот подсобные помещения остаются в собственности долевой.

Куда обращаться что бы выделить долю?

Для того что бы получить свидетельство на долю необходимо зарегистрировать ее в УФРС, для этого необходимо соглашение о разделе имущества.

Если владельцы согласны на то, что квартира будет разделена между ними равными долями или долями, указанными в соглашении, особенных сложностей в заключении такого соглашения не возникает. После того как соглашение подписано, необходимо отдать его на государственную регистрацию.

Однако споры между совладельцами очень часты. Поэтому, если они не могут принять взаимовыгодное решение и найти общий язык, разрешение конфликта происходит в судебном порядке. Как правило, исковое заявление подается совладельцем, более всего заинтересованным в результате. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы на квартиру. В каждом конкретном случае кроме заявления требуется предоставить и иные документы: доказательства (если они есть) внесения большего, чем иные собственники, вклада на ее приобретение или содержание, доказательства проживания и т.д.

Несмотря на то, что подобные тяжбы могут тянуться достаточно долго, именно решение вопроса через суд становится единственно возможным.

Прописка в доле квартиры.

Прописка в выделенной доле квартиры не зависит от того, выделена она в натуре или идеальна и от размера этой доли. Даже самая небольшая доля собственности дает право на оформление постоянной регистрации.

Получение прописки любым из владельцев доли не требует согласия остальных собственников. Однако, если выделенная доля — идеальная, для того, чтобы прописать на ней кого-то другого, получить такое согласие необходимо. Исключение из этого правила – несовершеннолетние дети владельца доли до 14 лет. Они могут получить прописку на долю родителя без согласия остальных лиц, проживающих в этой квартире.

Если же принадлежащая человеку доля натуральная -отдельная комната, то он имеет право прописывать на ней других, не спрашивая согласия у остальных участников.

Наша компания, поможет решить любые жилищные споры. У нас вы можете получить бесплатную консультацию, а уже после принять решение обращаться к нам или нет. Юрист нашей компании возьмут на себя все задачи, связанные с выделением доли как из совместной собственности, так и помогут выделить долю в натуре, если конечно в вашем случае такое возможно.

Выделить долю в квартире в натуре, возможно, при условии что есть техническая возможность обустройства отдельного входа в эту комнату.

Выделение доли в квартире в натуре

Общая долевая собственность на квартиру предполагает не одного, а сразу нескольких граждан-собственников. Зачастую люди хотят стать обладателями отдельной части жилья, а значит задаются вопросом – как это сделать в случае с общей собственностью на жилой объект?

Современное выделение доли в натуре из общей долевой собственности в квартире достигается за счет:

  • установки порядка пользования квартирой (например, кухней, санузлом, кладовкой, коридором);
  • раздела долей в совместной собственности супругов;
  • выделения части квартиры для дальнейшей продажи или дарения третьим лицам.

Первый вариант – стандартный: квартира не делится на автономные части, поскольку имеет специфическую перепланировку. Стороны обговаривают, какую долю (комнату) они выделят одному из них, а какие части квартиры будут находиться в общей долевой собственности.

Второй вариант подходит для раздела совместно нажитой квартиры супругов. При разводе муж и жена оформляют так называемые «идеальные» доли – учитывая, что имущество делится поровну, каждый получит по ½ части квартиры, а впоследствии сможет распоряжаться ею по своему усмотрению.

Законный собственник, если он владеет квартирой единолично, также может выделить долю. Предположим, если захочет продать или подарить не всю квартиру, а лишь ее часть. Уместно в случае «подарков» близким родственникам.

Можно ли выделить в квартире долю в натуре?

Наше общество знает немало примеров долевой собственности на объекты недвижимости. Под ней понимается, что собственники владеют жильем в равных пропорциях, но отдельные доли не выделены.

Совладельцами могут выступать жильцы коммунальных квартир, разведенные супруги, наследники и другие лица. Естественно, в ряде случаев не избежать жилищных противоречий.

Гражданское законодательство в ст. 252 ГК РФ допускает вариант с выделением доли в натуре, но при соблюдении ряда условий. Основное из них – жилье должно оставаться пригодным для проживания. Проще говоря, ломать стены и «захватывать» квадратные метры соседей вам никто не позволит.

В каких случаях это необходимо?

Очень часто между собственниками квартиры возникают противоречия. Преследование личных целей может не понравиться остальным, а значит квартира мгновенно станет предметом спора.

Когда имеет смысл выделить долю в натуре:

  • желание продать свою долю (например, дочь вышла замуж и хочет съехать от родителей);
  • нежелание жить под одной крышей с остальными совладельцами-жильцами;
  • намерение распоряжаться своей долей без оглядки на остальных;
  • споры с остальными собственниками квартиры.

Как определить долю в квартире, если собственность совместная?

Положения ст. 244 ГК РФ определяют, что общая собственность может быть не только долевой, но и совместной – например, принадлежать супругам.

Размер долей не определен, но это не мешает владеть и пользоваться квартирой сообща… До тех пор, пока не наступает раздел имущества при разводе. Как выделить долю в совместном имуществе супругов?

Законодательство определяет, что размер долей считается равным, если иное не закреплено соглашениями сторон. Например, если супруги составили брачный договор, где указали, что мужу принадлежит 70% квартиры, а жене всего 30%, то в случае развода выдел долей окажется 7/10 на 3/10, т.е. супруг сможет распорядиться большей долей.

Хотя по закону или через суд квартира была бы поделена на равные части – ½ на мужа и ½ на жену.

Когда выдел доли невозможен?

Существует и обратная ситуация, при которой выдел доли в квартире не представляется возможным.

Нельзя определить доли, когда:

  1. Оформление в натуре создаст угрозу обрушения несущих конструкций и/или затруднит доступ к местам общего пользования в квартире. Скажем, если в результате перепланировки жильцы не смогут попасть на кухню или в ванную комнату – это считается грубым нарушением жилищных норм.
  2. Выдел нарушает интересы отдельных граждан или организаций (кредиторов, иждивенцев, инвалидов).
  3. Новообразованные жилые помещения (комнаты) станут непригодными для проживания людей, что является нарушением ст. 16 ЖК РФ.

Практика показывает, что выдел в натуре затруднителен и не всегда оправдывает себя. Поэтому допускается второй вариант – компенсация в денежном или ином эквиваленте.

Варианты раздела квартиры, находящейся в совместной собственности

Итак, решение о разделе квартиры принято, обратных путей нет – как осуществить выдел долей с практической точки зрения?

В натуре

Логика подсказывает, что проще выделить долю в натуре как отдельное жилое помещение (комната – или несколько комнат). Размер таких помещений должен равняться стоимости части совладельца.

Пример:

Долевая собственность в квартире принадлежит трем гражданам. Общая площадь – 100 м², нужно выделить долю на каждого из них.

Формула: 100/3=33,3 м² – именно столько отойдет каждому из собственников, если они захотят оформить свои доли.

Неузаконенная перепланировка квартиры усложняет выдел долей. Сособственникам придется сперва устранить нарушение, и только после этого затевать раздел частей жилья.

В денежном эквиваленте

Обособление доли в натуре осложняется объективными причинами. Поэтому существует второй способ раздела недвижимости.

Выплата денежной компенсации происходит:

  • если выделенная доля окажется больше долей остальных собственников – гражданину придется доплатить за часть доли остальным сособственникам;
  • если новообразованная доля уступает в размере – компенсация положена уже собственнику.

Допускается еще один вариант – компенсация доли в натуре денежным эквивалентом, т.е. владелец отказывается от доли, а взамен получает деньги от других собственников. Выкупленная доля распределяется между оставшимися владельцами квартиры.

Пример:

Бывает, что доля в квартире слишком мала, собственник не заинтересован в ее выделе или оформление вовсе невозможно – в таком случае собственники обращаются в суд, который назначит компенсацию без учета мнения владельца доли (ответчика).

Способы выделения доли в натуре в квартире

Установление границ в квартире происходит двумя способами: по соглашению супругов либо в судебном порядке. Оба варианта активно применяются на практике, поэтому рассмотрим их подробнее:

  • Договорной режим – сособственники сами решают, кому и какая доля достанется после выдела. Совсем необязательно придерживаться «принципа равенства» – можно поделить квартиру и на неравные доли.

Договоренности фиксируют с помощью соглашения о выделении доли в натуре. Документ должен иметь письменную форму и нотариальную печать. Обязательным условием является желание всех участников оформления долей. Скажем, если один из сособственников откажется, остальным придется просить судебного раздела.

  • Через суд – по требованию владельцев долевой или совместной собственности. За основу берется простое правило – квартира делится на равнозначные доли. Допустим, если собственников четверо, они получат по ¼ доли, если двое – по ½ и далее по аналогии.
Это интересно:  Физ лицо прощает долг физ лицу ндфл

Как выделить долю в квартире в натуре через суд: пошаговая инструкция 2019

Итак, мы выяснили, что доля в натуре выделяется на основе двух факторов: площадь квартиры в м² и количества претендентов. Действуя через суд, а не по соглашению сторон, сособственники могут рассчитывать на равные «отрезы». Однако это не исключает и другие варианты.

Порядок действий, алгоритм

Первый вопрос людей, которые не могут договориться, с чего начать? Заинтересованное лицо подает исковое заявление против остальных претендентов на доли. Возникший спор решается в судебном порядке на основе предоставленных сведений и аргументов.

Пошаговая инструкция (актуальна в 2019 году):

  1. Определиться с вариантом выдела доли: в натуре или в денежном эквиваленте.
  2. Попытаться договориться со всеми собственниками о мирном решении вопроса.
  3. Запросить экспертную оценку объекта недвижимости.

Отчет эксперта включает следующую информацию:

  • техническая сторона вопроса – можно ли поделить квартиру в натуре;
  • имеющиеся варианты выдела долей;
  • каково число долей и как они соотносятся с общей площадью квартиры (% и м²);
  • изношенность жилого помещения (комнаты);
  • рыночная цена объекта недвижимости;
  • окончательная сумма разграничения доли в натуре.
  1. Составить исковое заявление о выделе в натуре, подготовить пакет с документами, оплатить госпошлину за подачу иска.
  2. Направить пакет с документами в суд.
  3. Посетить судебные слушания, получить итоговое решение суда и/или обжаловать вынесенное решение.

Завершающим шагом станет государственная регистрация изменений в органе Росреестра или через МФЦ. Что это означает? Документы подает не только «выделившийся» собственник, но и его совладельцы.

Исковое заявление (образец)

Подсудность отводит рассмотрение исков о выделе доли в натуре не мировым, а районным или городским судам (ст. 30 ГПК РФ). Какой суд выбрать? Адрес участка должен совпадать с местом нахождения спорного объекта недвижимости.

Содержание искового заявления включает:

  • сведения об участниках и суде – наименование суда, ФИО, адрес, контакты сторон, а в случае привлечения свидетелей – информация о третьих лицах;
  • сведения об объекте недвижимости – адрес, этаж, количество комнат, общая площадь м², число долей, участников;
  • сведения о документах и виде права – общая долевая или совместная собственность, какие документы это подтверждают;
  • сведения о досудебных попытках разрешить спор;
  • сведения о характеристиках квартиры и экспертной оценке по выделу доли в натуре;
  • расчет суммы компенсации – если выдел доли в натуре невозможен;
  • перечень документов и личная подпись истца.

Необходимые документы

Сложившаяся практика обязывает истцов готовить сразу несколько пакетов с документами – по числу участников процесса.

Перечень документов:

  • личные – паспорта взрослых, свидетельства о рождении детей;
  • технические – техпаспорт на квартиру, выписка из ЕГРН с кадастровыми данными;
  • экспертные – оценка жилого помещения в БТИ, акт планируемого выдела долей в натуре (если возможно);
  • финансовые – квитанция об оплате госпошлины, расчет компенсации за выдел части в квартире (комнаты);
  • устанавливающие и утверждающие право – договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор дарения, обмена жилья, договор о приватизации + выписка из ЕГРН или цветное свидетельство о праве собственности на жилое помещение.

Сроки

Рассмотрение дела по существу занимает от 2 месяцев до полугода (в некоторых случаях и дольше).

Расчет сроков выдела доли в натуре:

  • экспертиза с доступом к СРО – до 30 рабочих дней;
  • подготовка документов + запрос справок – до 14 дней;
  • изучение иска судом – 5 рабочих дней;
  • предварительные слушания – через 30 дней после подачи иска;
  • общее время на судебное рассмотрение – от 2 до 6 месяцев;
  • срок на обжалование – месяц.

Стоимость, расходы

Как определить госпошлину за подачу иска о выделе доли в натуре? Вопрос является дискуссионным – специалисты до сих пор расходятся во мнении, как правильно рассчитать госпошлину.

Одна категория юристов считает, что иск относится к неимущественному характеру – госпошлина по таким искам 300 рублей (ст. 333.19 НК РФ).

Вторая категория юристов настаивает, что госпошлина зависит от цены иска, т.е. кадастровой стоимости образуемой доли.

Судебная практика

На практике не встретишь случаев, когда требуется выдел доли в натуре общей стоимостью менее 50 тысяч рублей. Значит, согласно правилам подсудности, дела подлежат рассмотрению в городских (районных) судах.

Зачастую суды вынуждены рассматривать иски о лишении граждан доли в жилом помещении. Ярким примером является задолженность перед банком. Применяется арест имущества, куда входит доля в натуре, если она была выделена из общей долевой массы.

Некоторые сособственники захватывает чужие доли, вынуждая потерпевших обращаться за судебной защитой. Если подобное будет установлено, суд обяжет пересмотреть раздел долей или обязать ответчика выплатить сособственнику компенсацию за «отрез» доли.

Что можно сделать с полученной долей?

Завершив выдел частей в натуре, собственники вправе воспользоваться своими долями без оглядки на других владельцев.

Продажа

Встречается довольно часто – многие собственники выделяют доли именно с целью их дальнейшей продажи.

Обратите внимание, что продавец обязан предложить выкуп доли остальным сособственникам, имеющим право преимущественной покупки (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Цена не должна отличаться от той, которую продавец выставит третьим лицам – в объявлении о продаже доли. Если совладельцы откажутся, можно продавать долю любому желающему покупателю – но не раньше месяца.

Отказ от покупки доли имеет форму письменного образца – он послужит документальным доказательством того, что продавец предложил свою долю остальным собственникам, но они не изъявили желания ее выкупить.

Подробнее о сделке купли-продажи с долей вы можете прочитать в статье «Продажа доли в приватизированной квартире«.

Аренда

Сохранение общей долевой собственности обязывает владельца выделенной доли учесть мнение остальных сособственников. Прежде чем сдавать комнату в аренду, нужно заручиться согласием всех хозяев, даже если их доли еще не выделены.

Если совладельцы дадут разрешение – наймодатель заключает договор с выбранным арендатором и передает ему ключи от комнаты.

Если разрешение получено не было, придется обращаться в суд с иском о возможности передать в наем свою долю в квартире. Первым делом нужно доказать, что права остальных совладельцев не нарушены, но они не хотят давать согласия на сдачу доли в аренду.

Дарение

Самый простой способ передачи доли – дарение родственнику или третьему лицу (см. «Дарение приватизированной доли в квартире родственнику«).

Однако, в отличие от продажи, даритель не получит никакой денежной компенсации, поскольку договор дарения заключается на безвозмездной основе (ст. 572 ГК РФ). Если в сделке фигурируют деньги, она может быть признана притворной, а даритель понесет серьезное наказание.

Видео:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Как выделить долю в квартире

Центр кредитования и агентство недвижимости Медный Всадник

Звоните по всем вопросам!

Отличие выделенной доли в квартире от невыделенной

При продаже/залоге объекта недвижимости часто встречается, что у имущества есть несколько собственников. Совместное владение собственностью не редкость, одну площадь часто делят бывшие супруги, обитатели коммуналок, наследники, получившие в собственность одну квартиру или дом. У каждого собственника есть своя доля. Хорошо если между собственниками есть доброжелательные взаимоотношения и они готовы совместно выступать заемщиками либо продавцами объекта недвижимости. Но бывает складывается ситуация, когда один из собственников хочет заложить/продать свою долю, а другие собственники против. В этой статье мы расскажем какие типы долей бывают и как проводить процесс выделения доли.

Типы долевой собственности объектов недвижимости

Существует 2 типа долевой собственности для объекта недвижимости:

  1. Выделенная доля – это доля внатуре (в форме жилой площади, в натуральном виде), как правило это одна либо несколько отдельных комнат с определённым порядком использования. Комната полностью принадлежит владельцу, как отдельный объект недвижимости. В документации на собственность обозначается: метраж , права на пользование конкретной комнаты, номер комнаты по техническому паспорту (если таковой имеется) На комнату приходят отдельные счета за коммунальные услуги. Такой тип доли легче продать, и он отлично подходит для кредита под залог недвижимости.
  2. Невыделенная доля – Данный тип доли подразумевает, что за дольщиком не зафиксировано отдельное помещение в жилище. Например, в собственности находится 1/3 доли в двухкомнатной квартире. Такой тип долевой собственности не позволяет полноценно распоряжаться своей недвижимостью. Для продажи либо получению займа под залог недвижимости необходимо предварительно провести процедуру выделения доли.

Сложнее, когда доля не выделяется. Идеальный вариант, когда количество комнат равна количеству собственников. В данном случаем каждый из собственников становится владельцем своей доли (комнаты) и это облегчает раздельную продажу либо залоговое кредитование. Если между комнатами (долями) имеется разница в площади, то тогда применяется денежная компенсация остальным собственникам и все остаются довольны. Данный тип разделения проходят посредством судебного решения либо добровольного соглашения собственников. Обычно рыночную стоимость объекта недвижимости делят на количество собственников, после чего каждый получает цену на отдельную часть.

ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Как происходит процесс выделения долей

Процесс выделения долей может происходить как путем добровольного соглашения, так и путем судебного решения.

  1. Выделение доли объекта недвижимости путем добровольного соглашения – подписывается Договор (или Соглашение) и регистрируется на государственном уровне.

Действующие законодательство не предлагает стандартного образца договора. Оно всегда готовится индивидуально с соблюдением делового стиля, но с использованием обязательных сведений:

  • название документа – «Соглашение о разделе долей»;
  • № и город подписания;
  • ФИО, адреса по прописке и данные по паспорту для всех совладельцев жилплощади;
  • точный адрес нахождения квартиры, данные о ней (метраж, дополнительные характеристики);
  • кадастровый № жилплощади;
  • согласованный размер долей (в процентах);
  • данные об обременениях на собственность соседей, если таковые имеются;
  • число экземпляров соглашения.

Важно подготовить договор юридически грамотно. Договор (соглашение) подписывается всеми собственниками. Далее оформленный договор подается в Росреестр. К нему обязательно прикладываются документы: паспорта соседей, документы основания, план жилплощади из БТИ, квитанция о перечислении госпошлины (полный пакет документов уточняйте). После внесения изменений в базу собственники получают на руки свидетельство о регистрации и выписку из ЕГРП.

2. Выделения доли путем судебного решения проводится на основании заключения строительно-технической экспертизы и решением суда. Такой вариант обычно происходит, когда стороны не смогли добровольно договорится и прийти к компромиссу.

Через судебное решение возможно два варианта развития ситуации:

  • Выплата компенсации от других собственников в результате которой он получает деньги , но он утрачивает на 100% право собственности
  • Доплата инициатором денежных средств за площади отбираемые за счет перепланировки

Если суд приходит к выводу, что человек владеет незначительной частью недвижимости, он примет решение в пользу выплаты компенсации в его адрес с утратой права собственности (ст. 252 ГК РФ). Пожелания и мнение самого гражданина не будет учитываться.

Выделение доли путем судебного решения грозит потерей времени и денег. Если квартира маленькая (например, «однушка») не стоит ждать решений в свою пользу: суду будет очевидно, что на 20 м кв. нельзя возвести собственную кухню, дверь и санузел.

Особенности выделения доли в квартире

Жилая недвижимость востребована всегда. Большинство сделок, связанных с таким имуществом, отличаются сложной юридической процедурой. Нередко сдаются или продаются жилые объекты, которыми владеют сразу несколько лиц. Чтобы не нарушить интересы кого-то из собственников, перед проведением сделок с такой недвижимостью производится выделение доли в квартире.

Как определяются размеры долей в общем имуществе

Недвижимость, которая находится в собственности двух и более лиц, эксплуатируется согласно правилам, установленным законом. Нюансы распоряжения такими объектами изложены в Гражданском кодексе РФ . Отдельные особенности процедуры отображены в судебной практике.

Общая собственность чаще всего возникает вследствие совместного строительства, покупки или получения помещения несколькими гражданами по договору дарения и в ряде других случаев. Она может быть:

  • долевой – каждый из владельцев имеет долю на квартиру;
  • совместной – у граждан нет четко определенных частей, имущество находится в их общей совместной собственности. Классический пример – жилое помещение, нажитое супругами во время брака.

Много споров возникает в отношении того, как определить долю в квартире, если собственность совместная. Согласно п.5 ст.244 ГК РФ, на основании соглашения участников может быть установлена долевая собственность на общее имущество. Объем правомочий по владению, пользованию и распоряжению общей жилплощадью напрямую связан с размерами частей, принадлежащим участникам. Этот момент нужно четко прописывать в соглашении.

Граждане, которым не удалось прийти к согласию в отношении особенностей эксплуатации или реализации недвижимости, вынуждены обращаться в суд.

Определение доли при общей совместной собственности при соблюдении установленных законом правил не вызовет трудностей. Одно из ключевых положений указано в п.1 ст.245 ГК РФ: если размер частей не определен, они считаются равными.

Это интересно:  Как отказаться от алиментов на ребенка

В чём заключается выдел доли

Процесс выделения частей из общей собственности имеет много нюансов. Во владение одному из участников передается площадь, которая соответствует его доле. На практике оформить все быстро и без разногласий сторон удается далеко не всегда.

Фактическое разделение квартиры на две доли владельцы производят по общему согласию, которое желательно закрепить письменно. В противном случае сторонам приходится опять-таки обращаться в суд для решения спора.

Если выделить долю в натуре нельзя по закону или это невозможно сделать без несоразмерного ущерба квартире, сособственники могут компенсировать стоимость доли участнику, который желает получить свою часть.

В этом случае применяются сразу две отрасли права – гражданское и жилищное. Чтобы разобраться в ситуации, нужно учитывать её особенности. В этом поможет консультация юриста.

Когда выделяют долю в квартире

Необходимость выдела долей бывает обусловлена разными причинами. Чаще всего выделяют долю супруга, родственника или детей.

Законодательно установлены равные права супругов на имущество, совместно нажитое в браке ( ст.38 СК РФ ). Если доли мужа и жены заранее оговорены по соглашению или указаны в брачном договоре, юридическая процедура не доставит проблем.

Нередко при разводе супругов один из них продает долю другому. Если раздел невозможен, подается исковое заявление в суд. Когда доли определены, каждый собственник вправе распорядиться своей частью по желанию. Он может выделить часть в натуре или получить денежную компенсацию.

Чаще всего при приватизации квартира оформляется на всех владельцев в равных долях.

Проблемы не возникают до тех пор, пока родственники не решат поделить жилье. Сложность состоит в том, что мало кто при покупке квартиры принимает во внимание, имеют ли комнаты одинаковую площадь. Если при разделе каждый хозяин захочет получить отдельное пространство, участники окажутся в неравных условиях. Потребуется искать компромисс или отстаивать свои интересы в суде.

Порой доля в квартире достается ребенку. В этом случае выдел его части осуществляется по особой процедуре. И неважно, прописано ли несовершеннолетнее лицо в жилом помещении или нет. Ребенок становится полноправным участником сделки купли-продажи.

Если производится выделение доли ребенку при продаже, интересы лица до 14 лет представляют его родители или законные представители. Подростки с 14 до 18 лет могут лично поставить подпись в договоре купли-продажи (ДКП), однако для проведения сделки нужно получить письменное согласие родителей или опекунов на это действие и заверить документ у нотариуса.

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние лица, происходят только по согласию органов опеки и попечительства. Они обязательно проверят, не ухудшатся ли условия проживания ребенка после продажи жилья.

Выдел части из совместной собственности

Если размеры долей граждан, участвующих в общей собственности, не определены, выдел из такого имущества происходит после расчета размеров частей всех участников. По общему правилу, в квартире, находящейся в совместной собственности, доли между владельцами разделены поровну, если не достигнуты иные договоренности.

Порядок выдела доли в совместной собственности таков, как и в отношении квартиры, находящейся в долевом владении. Осуществляется операция на основании соглашения или судебного решения. Понятно, что второй вариант более затратный по деньгам и времени.

Даже если заинтересованное лицо обратится к юристу с вопросом, как выделить долю в квартире из совместной собственности супругов, он перечислит только три варианта действий:

Выделение супружеской доли при наличии долга

Раздел долгов можно оформить соглашением, если супруги договорились, что и каким образом делить. Они могут использовать разные варианты решения проблемы:

  • передать поровну каждому задолженность и собственность;
  • передать одному больше имущества и больше долгов;
  • определить доли в праве на недвижимость и соразмерно им сумму задолженности.

Если такой договоренности нет, не обойтись без помощи суда.

Кроме того, выделение супружеской доли в совместно нажитой квартире сопровождается необходимостью решать вопрос с кредитором. Семейный кодекс в полной мере не устанавливает порядок разделения долгов. В большинстве случаев договор, на основании которого возникает задолженность, оформляется только на одного супруга. Кредитор имеет все основания взыскать деньги именно с него независимо от того, находится лицо в браке или нет (п.1 ст.450 ГК РФ).

Выдел части из долевой собственности

Выделение из общедолевой собственности квартиры производится на основании презумпции равенства (каждому из владельцев принадлежат одинаковые доли), но часто размеры долей обозначаются отдельно в соглашении или законе.

На выделение долей по совместному решению участников собственности может влиять вклад. Делают его при получении квартиры или в период её использования. Главное, чтобы вклад был внесен согласно правилам и обсуждался с остальными участниками.

Если один из владельцев произвел неотделимые улучшения – то, что нельзя устранить, не навредив недвижимости, – он вправе требовать увеличения своей доли.

Когда в натуральном виде невозможно выделение комнаты из общей долевой собственности, можно выплатить денежную компенсацию. К примеру, если площадь спальни больше причитающейся идеальной доли, остальные участники вправе требовать возмещения разницы деньгами. Это правило действует и в обратном порядке.

Особенности процедуры в муниципальном жилье

Нормами гражданского и жилищного права, которые регулируют аренду квартиры, не предусмотрено выделение долей в помещениях, предоставляемых по договору социального найма. Однако по согласию лиц, проживающих на жилплощади, можно отдельно установить порядок пользования комнатами в квартире. Для этого заключается письменное соглашение. Чтобы придать документу более весомый статус, его желательно нотариально заверить.

Использование материнского капитала

Распространена ситуация, когда граждане приобретают жилье в кредит, а на погашение задолженности используют деньги материнского капитала. Поскольку в этом случае они обязаны выделить долю детей в помещении, Пенсионный фонд запрашивает нотариально заверенное обещание. Только обеспечив выполнение этого условия можно получить помощь от государства.

Однако порой выделение долей детям при ипотеке в Сбербанке или другой финансовой организации вызывает недовольство кредитора. В случае неуплаты долга банки продают залоговое имущество, чтобы компенсировать убытки. Но если доля в нем принадлежит несовершеннолетнему, кредитору приходится получать разрешение суда. Кроме того, органы опеки тоже должны одобрить эту процедуру, убедившись, что ребенок не останется без крыши над головой. Вот банки и не спешат соглашаться на подобные сделки.

Чтобы решить проблему, родители могут на основании судебного решения обязать кредитора дать согласие на выделение доли несовершеннолетнему в ипотечной квартире.

Выдел части в натуре

При разделе общей собственности учитываются как правовые, так и технические аспекты. Должна быть возможность не только передать изолированную часть квартиры, но и создать условия для проживания в ней – оборудовать санузел, например, и отдельный вход. При отсутствии таких условий суд по требованию истца может определить порядок эксплуатации жилого объекта.

Неудивительно, что выделение доли в квартире в натуре на практике осуществляется редко. Обычно для этого нет технических условий, ведь создать в квартире для каждого собственника отдельный вход, туалет и кухню невозможно. Обычно в частную собственность переходят только комнаты, а помещения общего пользования остаются долевым имуществом.

Так как разделить недвижимость поровну не получается, заинтересованный собственник вправе требовать от других владельцев денежной компенсации его доли.

Споры по поводу жилой недвижимости трудно выиграть без помощи специалиста. Юрист в деталях объяснит клиенту, как проходит процедура выдела доли.

На основании соглашения

Не всегда легко определить, кому какая часть жилья достанется. И все же достичь договоренности гораздо дешевле и быстрее, чем искать справедливости в суде.

В идеале доля должна соответствовать площади жилого помещения, а другие владельцы – не возражать, чтобы комната стала самостоятельным объектом недвижимости. Гораздо сложнее найти выход из ситуации, когда доли не соответствуют фактическим квадратным метрам.

Для закрепления соглашения заключается договор. В нём указываются:

  1. Юридически определенные доли каждого владельца имущества.
  2. Сведения об общей и жилой площади.
  3. Документы на квартиру – справка из БТИ.
  4. Свидетельства о собственности на жилье или отдельные доли, если они были определены ранее.
  5. Стоимость недвижимости (по желанию сторон).

При выделе частей жилого помещения следует помнить о правах несовершеннолетнего ребенка.

Получить более полное представление поможет образец соглашения о выделении долей в квартире.

Обращение в суд

Как упоминалось выше, если квартира неделима и нет технической возможности обеспечить изолированное помещение, денежная компенсация может удовлетворить интересы кого-то из собственников. Однако проблемы с выделом долей возникают не только из-за технических нюансов. Распространена ситуация, когда остальные собственники не желают идти навстречу инициатору выделения доли. Тогда можно добиться выдела в натуре через суд.

В первую очередь владельцу следует получить документ, который подтверждает возможность выделения доли. Для этого придется привлечь экспертов, можно обратиться в БТИ.

Иск составляется согласно нормам ГПК РФ (ст. 131, 132 ). В исковом заявлении нужно детально описать ситуацию:

  • какое помещение требуется выделить;
  • тип недвижимости;
  • размер долей участников.

Судебное решение является основанием для выделения доли.

Обратите внимание: в случае требования денежной компенсации в ходатайстве следует указать сумму и обосновать ее расчёт.

Комплект документов для подачи иска

Прежде чем обратиться в суд, истцу нужно собрать как можно более полный пакет документов. Это позволит сэкономить время, ведь в будущем не придется приносить недостающие бумаги.

В суд нужно передать:

  1. Исковое заявление на выделение. Кстати, его копии нужно обязательно направить остальным владельцам жилого помещения.
  2. Документацию из БТИ.
  3. Заключение экспертов о возможности выделения части квартиры.
  4. Квитанцию об уплате пошлины.
  5. Дополнительные бумаги (расчет компенсации и так далее).

По запросу работников суда могут потребоваться и другие документы, о чем истца уведомят отдельно.

Вот как выглядит образец иска.

Как оформляется выдел доли

Независимо от того, производился выдел по добровольной договоренности или на основании решения суда, собственники должны зарегистрировать изменения в статусе недвижимости. Для оформления выдела нужно:

  1. Определить размеры долей. Получить эту информацию можно из договора о разделе помещения, свидетельства о наследстве и так далее.
  2. Подготовить техническую документацию на недвижимость:
    • выписку из техпаспорта,
    • экспликацию,
    • план жилья.
  3. Подать заявку и пакет документов в Росреестр.
  4. Уплатить госпошлину.

Результатом процедуры станет получение свидетельства о праве собственности.

Подготовка документов

Чтобы документально зафиксировать выделение доли одного из собственников, в Росрестр нужно подать:

  1. Заявление от каждого владельца. Один хозяин регистрирует новое имущество, остальные – изменения в собственности.
  2. Паспорта владельцев квартиры.
  3. Соглашение или решение суда о выделе.
  4. Какой-либо из правоустанавливающих документов: ДКП, свидетельство о праве на наследство и другие.
  5. Выписку из БТИ.
  6. Квитанцию об уплате пошлины.

Регистратор проверит бумаги, чтобы оценить законность сделки.

Если на приобретение имущества использовались средства маткапитала, следует знать, какие документы нужны для выделения детям долей:

  1. Паспорта родителей.
  2. Свидетельства о рождении детей.
  3. Соглашения владельцев.
  4. Свидетельство о праве собственности и бумаги, на основании которых оно было получено или выписка из ЕГРН.

Во сколько обойдется выдел доли

Операции с недвижимостью требуют материальных затрат. Их объем зависит от ситуации.

Если собственники пришли к согласию, они могут сами составить подтверждающий этот факт документ и заверить его у нотариуса. Тогда им придется заплатить только за услугу юриста. Поскольку тарифы могут отличаться в регионах, выяснять, сколько стоит эта процедура, нужно в конкретной нотариальной конторе.

Если доля выделяется через продажу имущества, многие для ускорения сделки привлекают риелтора. Даже когда владельцы сами подготавливают документы, выделение части помещения всё равно обойдется им недешево.

Поскольку результат любых сделок с недвижимостью в обязательном порядке отображается в ЕГРН, в список расходов нужно внести стоимость регистрации – 2000 рублей ( ст. 333.33 НК РФ).

Как пользоваться имуществом после выделения доли

Определение порядка пользования позволяет закрепить за каждым владельцем пропорциональное его доле помещение. Размер их частей не меняется. Выделение доли одного из собственников не прекращает у остальных хозяев прав общего владения.

Выяснение порядка эксплуатации опять же сводится к соглашению между владельцами. Им может быть предоставлено право пользования изолированной или неизолированной комнатой в квартире. Проходное место целесообразно признать объектом общего пользования.

Реализация доли

Приоритетное право на покупку части жилого помещения имеют остальные совладельцы. В первую очередь нужно именно им в письменной форме предложить выкупить долю в квартире. Они должны принять решение в течение месяца.

Если сособственники отказываются от предложения или игнорируют его, продать долю можно любому лицу на тех же условиях, включая стоимость имущества (она не должна быть ниже).

Граждане, которые желают свою реализовать долю в помещении, часто сталкиваются с возражениями со стороны соседей. Выход из ситуации – судебное разбирательство.

Поскольку владелец действует в законных интересах, аргументировав свою позицию, он может рассчитывать на благоприятное решение суда.

Стоит также упомянуть, можно ли продать долю в квартире без выделения в натуре. На практике такое случается. Главное, чтобы часть помещения была четко определена, к примеру, 1/4 жилплощади.

Выдел в частном доме

Для выделения доли отдельно стоящего строения в натуре должны соблюдаться такие условия:

  1. Жилое помещение является домовладением.
  2. Выдел не наносит ущерб имуществу, которое принадлежит нескольким хозяевам.
  3. После процедуры объект эксплуатируется по назначению, права собственников соблюдены.
  4. В результате сделки не уменьшается стоимость жилья.

Выводы

Право собственности на квартиру не может быть ограничено. Это касается и ситуации, когда человеку принадлежит только часть жилья. Из-за некоторых жизненных обстоятельств может потребоваться выделение доли в квартире. Проще и быстрее всего это сделать посредством соглашения с другими собственниками. Но в случае разногласий вопрос можно урегулировать в судебном порядке.

Статья написана по материалам сайтов: law-divorce.ru, mvrealty.ru, pravovdom.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector