+7 (499) 110-27-91  Москва

+7 (812) 385-74-31  Санкт-Петербург

8 (800) 550-74-53  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как продать квартиру с обременением

Как продать квартиру с обременением ипотекой?

Несмотря на юридические трудности, подобную квартиру продать все же возможно (если, конечно, нет прямого запрета со стороны кредитора). Впрочем, разрешение кредитного учреждения понадобится в любом случае. Поскольку без него заемщик, как номинальный владелец жилья, никаких операций проводить не сможет. Ни продать, ни подарить, ни уж тем более кого-то прописать. Это обусловлено тем, что кредитор таким образом страхует себя от всех возможных рисков, когда предоставляет долгосрочный кредит на крупную сумму. Наложение обременения, задокументированное в договоре купли-продажи, является уверенной гарантией возврата средств другой стороной — заемщиком. Так как финансовые возможности последних со временем могут измениться и у них может возникнуть желание от долгосрочной ипотеки освободиться.

Некоторые нюансы продажи залогового жилья

Помимо того, что это дело неблагодарное, априори не несущее выгоду владельцу, так еще и хлопотное. Поскольку требует хороших дипломатических навыков при проведении переговоров как с покупателем, так и с кредитным учреждением, выдавшим ссуду. В частности, покупатели квартиры с обременением ипотекой, в первую очередь, рассчитывают сэкономить и намерены серьезно сбить рыночную цену. Несколько более лояльно ведут себя финансовые организации, так как прежде всего они заинтересованы в прибыли, а не в возможных издержках, которые могут быть связаны с судебными разбирательствами, потенциальным арестом и содержанием не самого ликвидного имущества. Лишь изредка они могут отказать клиенту в осуществлении сделки, если видят в нем добропорядочного и стабильного заемщика. То есть, тогда, когда им невыгодно терять, так называемого, донора» с положительной кредитной историей. Единственное, что они могут предложить в таком случае, так это досрочное погашение кредита. И то, если это было заранее предусмотрено заемщиком в договоре.

Если же финансовая организация видит, что заемщик по тем или иным причинам более не способен погашать крупную ссуду, то разрешение о продаже жилья принимается в его пользу. Кроме того, кредитор может подсуетиться и оперативно найти покупателя на залоговое имущество. При этом его представители могут провести предварительные консультации и помочь сторонам прийти к взаимовыгодному консенсусу, ради скорейшей стабилизации ситуации. В таком случае, гарантом безопасности непростой процедуры выступает сам кредитор, что минимизирует все потенциальные риски. Поскольку репутация для финансовых учреждений превыше всего.

Итак, какие же способы продажи ипотечной квартиры существуют. Выделяют три:

  1. Переоформление долговых обязательств, если покупатель готов сам стать клиентом программы ипотеки;
  2. Погашение заемщиком долговых обязательств, окончательный расчет;
  3. Продажа жилья при непосредственном участии кредитного учреждения.

Теперь рассмотрим каждый вариант по отдельности.

Содержание

Когда покупателю подходят условия ипотеки, и он готов взять долговые обязательства на себя

В данном случае возможно обойтись без совершения операции купли-продажи. То есть, смена заемщика пройдет практически безболезненно для коммерческого банка, поскольку квартира так и останется у него в залоге.

Как это происходит на практике:

  • Продавец, он же заемщик, обращается к своему кредитору с прошением о разрешении продажи залогового имущества и обстоятельно аргументирует причины своего решения;
  • Если продавец получил согласие на совершение сделки, то становится возможным осуществить продажу с обязательным информированием потенциальных покупателей о всех условиях залога;
  • Далее продавец самостоятельно ищет покупателя и затем они вместе приходят в кредитное учреждение. Там составляется специальный договор, по которому покупатель обязуется компенсировать продавцу уже выплаченные за квартиру средства, а также взять обязательство по погашению оставшегося ипотечного кредита на себя. После предоставления расписки о получении продавцом денег, уполномоченный сотрудник оформляет расторжение ранее действующего договора;
  • Если продавец может распоряжаться полученными средствами как он хочет, то новый заемщик станет полноправным обладателем залогового имущества только после погашения ипотечного кредита. То есть, обременение на недвижимое имущество остается в силе.

Теперь рассмотрим этот же вариант на случай, если покупатель желает оформить долговые обязательства в другом банке. Тогда действия сторон будут выглядеть следующим образом:

  • Кредитор продавца ставится в известность о желании заемщика продать квартиру;
  • Продавец заключает и заверяет у нотариуса договор задатка с новым заемщиком (в договоре следует указать, что жилье покупается в ипотеку в той или ином финансовой организации);
  • Сумма задатка должна позволить покупателю оплатить сумму долга перед кредитором продавца, после чего он сможет получить соответствующую справку-подтверждение и закладную на квартиру;
  • После проведенной оплаты, продавец может подать ходатайство в Регистрационную палату для того, чтобы снять обременение с залоговой недвижимости. РП либо выдаст выписку из реестра ЕГРП , либо поставит печать в документе о праве собственности продавца, свидетельствующую о том, что обременение снято;
  • Продавцом оформляется выписка в домоуправлении об отсутствии долговых обязательств по коммунальным платежам;
  • Далее оформляется выписка из домовой книги об отсутствии других прописанных лиц в залоговой квартире;
  • Параллельно с этим происходит процедура выписки: все зарегистрированные по данному месту жительства пишут соответствующее заявление в Паспортный стол и в течение недели снимаются с учета;
  • Затем покупатель в течение нескольких дней производит оценку залоговой квартиры в лицензированной компании, поскольку это необходимо для дальнейшего оформления ипотеки в его кредитном учреждении.

После получения всех необходимых документов, покупатель предоставляет их уже своему кредитору и после получения согласия регистрирует сделку купли-продажи залогового имущества в РП.

Единоразовое погашение заемщиком долговых обязательств перед кредитным учреждением

Для снятия обременения и дальнейшего совершения сделки купли-продажи возможно досрочно погасить кредит, если ипотечный договор предусматривает такую возможность. Но даже в этом случае потребуется разрешение банка, поскольку еще необходимо убедить его в том, что иначе невозможно. То есть, потребуется указать весомую причину для прекращения действия ипотечного договора.

  • В случае согласия, в кредитном учреждении составляется договор об обязательствах всех участников предстоящей сделки;
  • Далее покупатель перечисляет на счет организации сумму, равную задолженности заемщика перед ней. Последнему выдается соответствующая справка о погашении ипотечного кредита;
  • После этого происходит снятие обременения, и сделка совершается в обычном режиме: продавец получает от покупателя оговоренные в договоре средства, а покупатель оформляет право собственности на квартиру и регистрируется в Паспортном столе.

Участие кредитного учреждения в осуществлении сделки продажи ипотечной квартиры

По сути, отличие данного пункта от предыдущего лишь в том, что финансовая организация сама ищет покупателя. Подобный вариант возможен, если кредитор видит, что заемщик более не в состоянии оплачивать ежемесячные взносы. И тогда возникает необходимость с наименьшим риском вернуть собственные средства. Операция передачи прав собственности будет происходить в несколько этапов:

  • После обращения заемщика с прошением о разрешении на продажу залогового имущества, кредитор начинает самостоятельно подыскивать надежного покупателя;
  • Затем представителем организации составляется договор, подписи в котором ставят все три стороны сделки, после чего документ заверяется у нотариуса;
  • Покупатель перечисляет в учреждение сумму, равную задолженности продавца, а также компенсирует продавцу разницу между фактической ценой имущества на рынке и ипотекой;
  • Далее, после снятия обременения, оформляются все необходимые документы по передаче прав собственности новому владельцу.

Преимущество данного варианта в том, что банк может гарантировать безопасность совершения сделки и контролирует продажу ипотечной квартиры на всех ее этапах.

Обращаясь к специалистам компании «Департамент Недвижимости» Вы можете быть уверены, что Ваши интересы будут представлять опытные профессионалы.

Продажа квартиры с обременением до погашения всей суммы долга

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

Объясняем на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Как продать квартиру с обременением — схемы и нюансы сделки

  1. Полная выплата долга перед продажей. Самый логичный способ, однако, он наиболее трудный, так как тяжело достать такую большую сумму в короткое время;
  2. Продажа с привлечением банка. Эта схема более сложная: покупатель платит деньги вперёд. Продавец же использует полученные средства на погашение долга. Вся процедура безопасна для покупателя, так как сделка производится через банк-кредитор;
  3. Замена заёмщика. В этом случае долги по ипотеке берёт на себя покупатель. Есть несколько способов оформления сделки с заменой заёмщика.

Квартира с обременением – это жильё с определёнными ограничениями, которые не позволяют в полной мере им распоряжаться. Обременением может быть арест недвижимости банком, залог в форме квартиры, невыплаченная ипотека, наличие других прописанных лиц. Продажа жилья с обременением – это процедура купли-продажи, осложнённая рядом нюансов.

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором. После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Составить и скачать на конструкторе 2019 договор купли-продажи квартиры с обременением

2.Арест. Договор купли продажи квартиры с обременением, скачать который вы можете на нашем сайте, может быть заключен только в том случае, если полиция или судебные органы дадут разрешение. Арест, как правило, подразумевает, что пока должник не погасит обязательства, возложенные на него законом, продать квартиру он не сможет. Этот случай самый сложный из всех;

Обратите внимание – любой из этих видов оплаты может быть применен не только к ипотечной недвижимости, но и ко всем видам обременения. Следует учесть, что разрешение залогодержателя придется брать в любом случае, вне зависимости от того, кто им является – физическое или юридическое лицо.

Это интересно:  Квартира по переуступке что это значит

Продажа квартиры с обременением

Арест накладывается в тех случаях, когда жилплощадь является предметом судебной тяжбы, по ней накоплена значительная задолженность по коммунальным платежам или не вносятся платежи по кредиту. Совершать какие-либо действия с такой жилплощадью запрещено. В некоторых случаях не разрешается даже проживание.

  1. Переоформлением кредита на нового заемщика. В этой сделке в обязательном порядке участвуют три стороны — банк, продавец и покупатель. Сначала составляется предварительное соглашение, для того, чтобы участники сделки не изменили своих намерений в процессе финансовых перечислений. Согласно этому соглашению покупатель отдает продавцу деньги в размере уже уплаченной суммы и разницы между покупной ценой квартиры и ипотекой. Банк переоформляет ипотеку на нового заемщика сразу после проведения расчетов продавца с покупателем.
  2. Полной выплатой всей суммы. Если у покупателя есть на руках сумма, равная той, которую запросил продавец, то он может сразу расплатиться и с банком по оставшимся долгам, и с заемщиком, рассчитавшись с ним в размере проведенных выплат и разницы в цене жилья и ипотеки. После этого проводится одновременное снятие обременения и продажа квартиры.
  3. Оплата частями. Такая операция может проводиться и в обход банка, что позволяет сэкономить время и не спрашивать разрешения на торговлю. У нотариуса составляется договор, согласно которому покупатель перечисляет сначала сумму ипотеки, а затем разницу между кредитом и рыночной ценой. После того, как продавец закроет ипотеку, проводится реализация квартиры с обременением в пользу продавца и одновременное перечисление оставшейся суммы.

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки

  1. Проведение в квартире каких-либо работ, которые могут любым образом снизить ее стоимость. Таким действием может являться перепланировка. Даже если сам процесс будет предполагать облагораживание жилой площади или же ее ремонт, реконструкцию таким образом, что ее стоимость даже повысится (по мнению заемщика), все равно подобный процесс сопряжен с некоторыми рисками:
    • опасность нанести во время реконструкции повреждения, на устранение которых нужны будут дополнительные средства, каких у заемщика просто не будет;
    • замораживание процесса – такой вариант уж точно не сделает объект недвижимости дороже, а банку это совсем не выгодно;
    • понижение стоимости квартиры после реконструкции.
  2. Продажа квартиры. Естественное и вполне логичное обременение. При переходе права собственности на жилищную площадь другому лицу она уже не будет являться залогом и гарантом возврата кредита первого владельца – заемщика.
  3. Оформление дарственной. Так же, как и в случае с продажей, такая операция не представляется возможной. Даже если владелец жилплощади подготовит все требуемые документы, подпишет договор, такие бумаги не будут иметь никакой юр. силы до тех пор, пока не получат регистрацию в специальном органе – Росреестре. Естественно, внести изменения по отчуждению (переходу собственности от одного лица к другому) такой орган не сможет, так как на жилом объекте будет наложено обременение.
  4. Регистрация в залоговой квартире каких-либо третьих лиц (подобное обременение касается всех, кто не является членом семьи заемщика – супругой или супругом, детьми, родителями). Такие ограничения обязательно указаны в ипотечном договоре и у каждого банка условия, касающиеся осуществления процесса прописки, могут несколько отличаться – стоит внимательно читать договор перед подписанием. В принципе, ограничение в регистрации кого-либо на площади, которая имеет собственника, не совсем законно и его можно попытаться обжаловать в суде и даже получить положительное решение, но сам процесс займет много сил и потребует оформления большого количества документов.
  5. Передача квартиры на временное пользование (в аренду). Опять же, законодательством Российской Федерации не запрещается передача на правах договора аренды ипотечных квартир – такой запрет прописывается в соглашении, предоставляемым банком. Зачастую банковские организации дают разрешение на подобную операцию на непродолжительное время (сроком до одного года), но не во всех случаях.

Опять же, вполне логично, что для того, чтобы сохранить такой залоговый объект и в случае прекращения отчислений, положенных по условиям договора ипотеки, предусмотрена система наложения запретов на некоторые действия, в процессе которых квартира может перейти в собственность другого лица, никаким образом не причастного ни к самому кредиту ни к лицу, какое данный кредит получило.

Покупка квартиры с обременением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продажа квартиры с обременением: виды и особенности

После этого реализуются процедуры, направленные на снятие залога и обременения. Оставшаяся сумма за приобретение жилья перечисляется в банковскую ячейку. Продавец сможет получить эти деньги только после переоформления квартиры на нового собственника. Для кредитора такая схема является максимально безопасной, вследствие чего она применяется чаще всего.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке — это нестандартная процедура, осложненная тем, что она может выполняться исключительно с согласия банка. Большое значение имеет размер суммы задолженности. Некоторые финансовые учреждения выдвигают определенные условия, при которых сделка может осуществиться только в том случае, если первоначальный собственник погасит не менее 50 % ипотечного займа.

Обременение права собственности на квартиру( ипотечный кредит)

Меня бы тоже такой остаток смутил. Однако, Вы можете заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указать условия, согласно которым Вы в день заключения основного договора переводите часть денег (аванс) на счет банка для погашения ипотечного кредита. Продавец снимает обременение и Вы переводите остальные деньги на счет продавца и сдаете документы на регистрацию.

Предлагаю Вам заключить трехсторонний договор купли-продажи квартиры, т.е. между Вами, продавцом и залогодержателем банком. Тем самым Вы себя обезопасите, тем что банк откажется дать согласие на продажу квартиры, или скажем продавец направит деньги на свои нужды и потом вам останется только судиться с продавцом.

Что такое обременение на квартиру и как его наложить

  • потенциальный покупатель открывает две ячейки в банке для погашения кредитного обязательства и выплаты средств предыдущему владельцу квартиры;
  • остаток денежных средств после погашения долга поступает на счёт продавца;
  • выдача документа банком о полном погашении задолженности;
  • заключение договора о купле и продаже;
  • снятие обременения на квартиру после погашения всей суммы задолженности.

Сроки получения документа составляют 3 дня. После изучения бумаги можно заключать договор купли продажи на оговорённых условиях. Сделки с недвижимостью всегда имеют большое количество нюансов, поэтому для предотвращения развития неблагоприятных ситуаций лучше всего проконсультироваться с квалифицированным юристом.

Продажа квартиры с обременением

Обременением называют ограничение прав собственника на владение недвижимым имуществом, на его использование и совершение сделок с ним. Как правило, такой недвижимостью по ряду причин частично владеет другой человек или организация.

Продажа квартиры с обременением вполне возможна, но подобный договор требует повышенного внимания сторон, чтобы в будущем избежать проблем.

Виды обременений

Перечень основных обременений представлен в Федеральном Законе № 122-ФЗ от 21.07.1997 и включает такие ограничения прав, как:

  1. Ипотека. Такая квартира либо была приобретена в результате ипотечного кредитования, либо выступала как залог при получении владельцем крупной денежной суммы у банка. Продажа возможна только с согласия залогодержателя, то есть банка.
  2. Аренда. В продаваемой квартире могут проживать арендаторы, если с ними был заключен зарегистрированный в Росреестре долгосрочный договор аренды.
  3. Рента. Договор ренты заключают стороны, одна из которых предоставляет другой право пользоваться своим жильем за определенную плату (это может быть как фиксированная денежная сумма, так и оказание услуг). Обычно такое соглашение заключают одинокие пожилые люди или инвалиды, которым требуется уход или деньги на содержание. Таким образом, они получают рентную плату, а рентоплательщик использует жилое помещение. Если речь идет о пожизненной ренте, предметом договора выступает само жилье – после смерти получателя ренты оно переходит в собственность плательщика ренты, если тот исправно выполнял свои обязательства по договору. По закону, рентоплательщик не может самостоятельно продать жилье или прописывать в нем других людей, поэтому все сделки проводятся с согласия получателя ренты.
  4. Арест. Это обременение может быть наложено судебными исполнителями или работниками правоохранительных органов, обычно за неуплату долгов (коммунальных платежей, налогов, алиментов) или как предварительные меры перед будущим взысканием имущества. При этом собственник может лишиться права как распоряжаться недвижимостью, так и пользоваться ей, пока не будут выполнены обязательства по долгам.
  5. Наличие несовершеннолетних или недееспособных собственников. Для проведения такой сделки потребуется согласие на продажу от их законных представителей (попечителей или опекунов). Они имеют право запретить отчуждение прав на квартиру, если считают, что интересы их подопечных могут пострадать.
  6. Продажа жилья с прописанным в ней человеком. Нередко встречаются ситуации, когда человек давно не проживает в квартире, но зарегистрирован в ней. Сняться с регистрации такой жилец может только лично, обратившись в паспортный стол, в противном случае его придется выписывать через суд. Однако он сохраняет право пользования квартирой в случае, если это указано в договоре купли-продажи.
  7. Сервитут. Это ограниченное право на распоряжение чужим земельным участком.
  8. Право супруга владельца на распоряжение недвижимостью. Даже если один из супругов не является владельцем жилого объекта, он имеет такое же право распоряжаться им как совместно нажитым имуществом, согласно Семейному Кодексу РФ. Проведение сделки в этом случае возможно лишь с нотариально заверенного согласия другого супруга. Разрешение не требуется только тогда, когда жилье не относится к совместному имуществу на основании подтверждающих это документов (например, брачного контракта).
  9. Доверительное управление. Заключение владельцем квартиры подобного договора подразумевает, что он передает свое право сдавать жилье другому лицу или организации – так называемому «доверительному управляющему». Управляющий может заключать договоры аренды от своего имени, но в интересах собственника.

Как узнать о наличии обременения?

Права на недвижимость и налагаемые на нее обременения подлежат обязательной государственной регистрации, без этого они не признаются законными.

Сведения обо всех имеющихся обременениях жилого объекта можно получить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Информация находится в свободном доступе, поэтому любой желающий приобрести квартиру перед совершением сделки может узнать о тех или иных ограничениях прав на приобретаемую недвижимость. Выписку из ЕГРП можно получить в органах Росреестра, МФЦ или по интернету после оплаты госпошлины и заполнения соответствующих форм.

Данные об обременении указываются в 4 пункте выписки. При их отсутствии ставится отметка «не зарегистрировано». Срок действия бумаги составляет 30 дней.

Информация о снятии обременения также фиксируется в Росреестре. Собственнику жилья нужно будет подготовить соответствующие документы и получить официальную выписку: это значительно упростит процесс продажи квартиры.

Это интересно:  Как доказать отцовство вне брака

Особенности продажи

Продать квартиру с обременением невозможно в двух случаях:

  1. На нее наложен арест. В этом случае все сделки с квартирой будут признаны недействительными. Перед продажей необходимо снятие ареста судебными органами.
  2. Здание находится в аварийном состоянии и подлежит расселению.

В остальных случаях для продажи квартиры понадобится согласие тех или иных третьих лиц. Существующее обременение переходит от продавца к покупателю вместе с правом собственности.

  • При ипотечном кредитовании квартира находится в залоге у банка до момента погашения кредита, но, согласно Гражданскому Кодексу РФ, собственник вправе пользоваться предметом залога, в том числе извлекать из него доходы. Получив от банка согласие, продавец квартиры может либо взять с покупателя необходимую для закрытия кредита денежную сумму плюс уже выплаченные по ипотеке деньги, либо переоформить ипотечный кредит на покупателя. Переоформление возможно в случае, если у банка нет сомнений в платежеспособности покупателя квартиры, и у него хорошая кредитная история.
  • Залогодержателем может выступать не только банк, но и другое юридическое или физическое лицо: продажа возможна только с его согласия, ведь обременение в этом случае также подлежит обязательной регистрации.
  • Продажа квартиры не влечет за собой расторжение договора аренды, заключенного арендаторами с прежним собственником. Наниматели имеют право проживать в квартире до истечения срока действия соглашения. Это обстоятельство может причинить массу неудобств новому владельцу квартиры. Досрочное же расторжение соглашения об аренде повлечет за собой санкции, прописанные для таких случаев в договоре. Поэтому добросовестный продавец расторгает договор и выселяет нанимателей заранее, до совершения сделки купли-продажи.
  • Согласие получателя ренты – неотъемлемое условие продажи недвижимости, при этом обязательства по рентным выплатам переходят к покупателю, если продавец не выполнил их до конца. Приобретение такого жилья сопряжено с рисками, ведь за рентополучателем остается право на расторжение договора ренты в любой момент, если указанные в нем условия не выполняются.
  • Если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане, перед продажей недвижимости они должны быть выписаны и зарегистрированы по новому адресу, где условия проживания не хуже. Во избежание недоразумений продавец перед совершением сделки предоставляет покупателю сведения обо всех лицах, прописанных в квартире.

Таким образом, наличие обременения зачастую не является препятствием для продажи квартиры. Необходимо подготовить требующиеся дополнительные документы и уведомить обо всех нюансах потенциального покупателя.

На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация – это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года «О бесплатной юридической помощи».

Продажа квартиры с обременением — порядок действий, необходимые документы

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

По сравнению с отчуждением квартиры непосредственно застройщиком, ее продажа на вторичном рынке несет риски, связанные с правовыми ограничениями за счет обременения этой недвижимости.

По этой же причине собственник больше не сможет полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом.

Поэтому при отчуждении жилой площади следует либо как-то решить вопросс обременением, либо честно признаться покупателю о наличии таких ограничений и прийти с ним к определенному соглашению.

Какие бывают виды обременения?

Обременение ̶ это условия, запреты, которые ограничивают собственника недвижимого имущества полностью пользоваться, владеть, а также распоряжаться этим имуществом.

Согласно 1 статьи ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», обязательную государственную регистрацию должны пройти следующие правовые обременения:

  • сервитут;
  • ипотека;
  • доверительное управление;
  • аренда
  • наем жилого помещения.

Кроме вышеперечисленных видов ограничений, квартира также может быть обременена:

  • арестом имущества;
  • пожизненной рентой;
  • наличием совладельца или третьих лиц;
  • наличием иных несовершеннолетних и недееспособных собственников;
  • пропиской третьих лиц.

С законодательной точки зрения сервитут ̶ это право постороннего лица пользоваться жилой площадью собственника.

Например, в случае если двухкомнатная квартира имеет двух владельцев, а одна из этих комнат является проходной, то владелец последней должен предоставить право другому собственнику пройти через эту комнату, так как нет другого выхода для прохода, например в кухню, балкон или в другие части квартиры.

В случае доверительного управления одна сторона, не желающая или имеющая возможности заниматься вопросами юридического характера насчет распоряжения собственной квартирой, заключает соглашение с другой стороной, которая и обязывается заниматься этими вопросами.

По сравнению с сервитутом, арест на недвижимость может быть наложен, а также снят только судебным решением. Арест, как принудительная мера, может быть наложена не только при накоплении денежных долгов перед кредиторами, а также при просрочке платежей по ипотеке, принятии судебного решения о возмещении должником материального ущерба, причиненной по его вине.

Можно ли продать квартиру с обременением?

При покупке жилплощади на первичном рынке, приобретатели становятся ее полноправными собственниками, и согласно 2 части 209 статьи ГК РФ, они вправе осуществить любые не противоречащие закону сделки по отношению приобретенного имущества, в т. ч. отчуждать, сдать в аренду, обременить его и т.д.

В случае покупки квартиры с обременением дела состоят иначе, так как собственники не смогут полноценно распоряжаться этим имуществом. Многим собственникам интересно, можно ли продать такую недвижимость. Теоретически это возможно и в каждом обстоятельстве имеет свои особенности.

Например, в соответствии с 37 статьей ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если владелец заложенной жилплощади хочет ее продать, то он должен на это получить согласие залогодержателя (банка). Несмотря на это, наличие ограничения не может стать запретом для собственника передать заложенное имущество по наследству.

Если речь идет о продаже квартиры, где проживают несовершеннолетние недееспособные лица, то здесь также необходимо получить согласие законных представителей этих детей. Кроме того, за такими действиями осуществляется контроль органов опеки и попечительства, которые выполняют свою обязанность по защите законных прав и интересов этих лиц.

Как проверить наличие обременения?

При покупке обремененной недвижимости можно столкнуться с различными проблемами по причине нехватки знания юридических тонкостей.

Поскольку все ограничения прав собственности на недвижимость должным образом подлежать государственной регистрации, то проверить наличия ограничения можно посредством:

  • обращения в ближайшее отделение Росреестра;
  • обращения в МФЦ;
  • осуществления запроса через интернет ̶ порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru.

Для получения выписки насчет наличия или отсутствия правовых ограничений требуется оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от нижеуказанных обстоятельств:

Обстоятельство Размер в рублях
Если физическое лицо хочет получить бумажную справку 750
Если юридическое лицо хочет получить бумажную справку 2200
Если физическое лицо хочет получить электронную справку 300
Если юридическое лицо хочет получить электронную справку 600
Осуществление запроса с указанием в нем о срочности получения выписки Двойная оплата

Для получения данной выписки необходимо составить заявление. Законодательство не каждому предоставляет право подать заявление на получения вышеуказанной выписки насчет наличия обременений.

Как продать квартиру с обременением?

Следует не забывать о том, что любая сделка, относительно отчуждения обремененной квартиры должна быть осуществлена с добровольного согласия либо кредитора, либо сособственника, рентоплатителя и т.д.

Например, в практике нередки случаи, когда после приобретения недвижимого имущества в ипотеку собственники оказываются в не состоянии оплатить ипотечный долг, по причине чего решаются продать обремененную квартиру.

Порядок действий

При продаже обремененного имущество следует не только запастись необходимым перечнем документов, а также соблюдать соответственный порядок действий, который различен при разных видах ограничения.

Существует общий порядок оформления сделки купли-продажи не только обремененной квартиры, а так же необремененной.

В случае если продается жилая площадь, которая была передана в залог, то поиском покупателя занимается сам залогодержатель.

Порядок действий при продаже квартиры под залог таков:

  1. Продавец обращается в банк и просит его согласие на продажу квартиры.
  2. Банк после нахождения покупателя составляет предварительное соглашение, которое подписывается продавцом и приобретателем.
  3. Банк предъявляет собственные депозитные ячейки, чтобы осуществить расчет по сделки.
  4. Приобретатель перечисляет сумму договора на депозитные ячейки.
  5. После заключения договора продавец получает доступ к своей депозитной ячейки.

Для продажи жилой дом, на которую наложен арест, существует особенный порядок, согласно которому банк обращается в суд с требованием взыскать неоплаченный долг залогодателя, после чего осуществляются открытые торги по отчуждению недвижимого имущества должника.

Необходимые документы

Для того чтобы продать обремененное имущество, необходимо запастись документом, подтверждающим:

  • платежеспособность покупателя;
  • о купли-продажи квартиры с подписью обеих сторон;
  • задолженности по ипотеке;
  • перевод средств покупателем;
  • о снятии квартиры с обременения.

Необходимо также наличие:

  • паспорта продавца;
  • свидетельство о праве на предмет продажи;
  • выписки о лицах, зарегистрированных в жилом доме и т.д.

Процедура снятия обременения с недвижимости

После продажи квартиры осуществляется снятие обременения с нее. Например, в случае с отчуждением арендованного имущества ограничение снимается только после того, как полностью оплачивается задолженность или исполнится условие по решению суда.

В случае наличия договора ренты или сервитута ограничение снимается добровольно или в принудительном порядке.

Вне зависимости от варианта обременения, для его снятия необходимо обратиться в регистрирующий орган с предоставлением:

  • заявления о снятии обременения;
  • паспорта лица, являющегося собственником;
  • документов, которые устанавливают права на жилплощадь;
  • квитанции по оплате госпошлины.

Возможные риски при продаже с обременением

Приобретая жилую площадь на вторичном рынке, покупатель должен быть осведомлен о том, что он может стать собственником обремененной жилплощади, по причине которой он не сможет полностью распоряжаться квартирой.

В список возможных рисков при продаже недвижимости можно включить следующие неблагоприятные обстоятельства:

  1. Если эту процедуру осуществляет банк, то ему будет все равно, за сколько будет продана квартира, так как главная цель банка ̶ это получить свой долг в полной мере. По этой же причине залогодержатель не будет заниматься поиском лучшего предложения.
  2. Договор купли-продажи совместного недвижимого имущество будет признан недействительным, если на его заключение не дал один из супругов.
  3. Если покупатель не знал о том, что квартира находится под арендой, то он не сможет расторгнуть данный договор по собственной инициативе, так как перемена собственника квартиры не может отменить договор аренды.
  4. Если покупатель не был осведомлен о том, что в проданном доме живут другие лица, которые пользуются им на основе завещательного легата, иждивения и т.д., то он не сможет потребовать от них покинуть дом, поскольку они там находятся на законных основаниях.

Так как отчуждение жилого помещения может привести к неблагоприятным последствиям, то продавцу и покупателю следует предпринять взвешенные шаги. Например, покупатель должен проверить наличие обременения на квартиру, а продавцу не следует скрывать от приобретателя сведенияоб этих ограничениях.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Статья написана по материалам сайтов: exjurist.ru, 03-pravo.ru, pravonaslednik.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector