+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Ипотека в пользу продавца

Содержание

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?

Ипотека в пользу продавца

Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке (в ред.

Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ) 1.

Договор купли продажи квартиры с обременением — образец оформления

В обиходе ее называют договором пожизненного содержания. По его условиям человек получает квартиру собственность в обмен на обязательство содержать пожилого человека. Под содержанием в этом случае подразумевается и внесение периодических рентных платежей.

Покупателю может достаться и квартира с арендой.

Риски продавца

Однако, сделки продажи недвижимости для продавца тоже являются сделками, сопряженными с рядом рисков. Риск 3. Риск неисполнения покупателем своей обязанности по оплате недвижимости. Наиболее выигрышным для продавца будет условие о предварительной оплате товара, когда оплата недвижимости покупателем производится до передачи ему недвижимости продавцом.

При регистрации права собственности на Покупателя квартиры (нового правообладателя) в рег.плату не был предоставлен документ подтверждающий окончательный расчет с Продавцом жилого помещения.

Рег.палата по мимо права собственности на Покупателя зарегистрировала ипотеку в силу закона на Продавца квартиры и на Заимодавца (на заимодавца, в силу того, что в договоре купли продажи указано, что квартира приобретается в т.ч.

Регистрация ипотеки в силу закона по договору купли-продажи недвижимости

488 Гражданского Кодекса Российской Федерации, не возникает». 5. Обременения объектов недвижимости. Если объект недвижимости обременен правами третьих лиц (аренда, ипотека, сервитуты и др.), то все обременения нужно обязательно указать в договоре купли-продажи недвижимости.

Уведомление, направленное Покупателю с перечнем обременений (как можно сделать в случае ипотеки объекта недвижимости – ст. 12 Закона об ипотеке)

Наиболее частым вопросом, задаваемым заявителями при государственной регистрации договора купли-продажи является возникновение ипотеки в пользу продавца (как обеспечение выполнения условий оплаты по договору).

В соответствие с п.

5 ст. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до полной оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по его оплате.

Соответственно, государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав запись о возникновении залога не на основании условий заключенного сторонами, а в силу положений применимого российского права (так называемый залог в силу закона).

Таким образом, договор купли-продажи содержащий условие о возникновении ипотеки в пользу продавца до полной оплаты, влечет обращение сторонами сделки после полной оплаты по договору для погашения регистрационной записи об ипотеки.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Ипотека в пользу продавца

Продать квартиру выгодно не так-то просто. А при наличии обременений большая часть покупателей отсеивается. Как в году происходит продажа квартиры с обременением? Какие особенности нужно учитывать? Дорогие читатели!

Чем рискует продавец квартиры, связываясь с ипотекой?

Стороны обязуются подать необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на имя Покупателя не позднее 10 Десяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора. В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, виновная сторона возмещает другой стороне убытки, вызванные задержкой государственной регистрации перехода прав собственности на нежилое помещение. При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки. Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности. Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. ВИДЕО ПО ТЕМЕ: ИПОТЕКА. 70% сделок могут быть оспорены. СБЕРБАНК ПРЕДУПРЕЖДАЕТ. Касается всех БАНКОВ..

Договор купли-продажи земли и жилого дома с ипотекой в силу закона в пользу банка

Квартира куплена за наличный расчет, предоставленный банком по ипотечной программе, в году. Деньги продавцу отданы сразу же после оформления всех правоустанавливающих документов и перечисления денег банком, имеется расписка. Ипотека погашена полностью, имеется справка от банка. Но в Росреестре до сих пор осталась запись об обременении. Если квартира приобреталась с использованием кредитных средств банка, то возникает ипотека в силу закона в пользу банка, а не продавца.

Управление Росреестра по Чувашской Республике напоминает гражданам, что если продавец и покупатель договорились между собой о продаже недвижимости в рассрочку, то возникает ипотека в силу закона в пользу продавца. При этом покупатель будет являться залогодателем, а продавец — залогодержателем. Есть одно исключение из этого правила, когда стороны в договоре специально указали, что ипотека в силу закона возникать не будет. Что же происходит, если такого особого условия в договоре нет, а есть рассрочка платежа? Тогда в Единый государственный реестр недвижимости ЕГРН будет внесена запись об ипотеке в силу закона на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Как продавцу обезопасить себя при продаже квартиры в ипотеку.

Образец шаблон, пример, бланк договора и передаточного акта, которые можно использовать при заключении сделки купли-продажи земельного участка и дома с ипотекой в силу закона в пользу банка. Скачать в формате MSWord. Воронеж, ДД. Большевистская, дом 4 именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны и гр. Воронежу, дата выдачи ДД. Воронеж, ул.

Продажа земельного участка в рассрочку, зарегистрирована ипотека в пользу продавца

Приобретение объекта недвижимости в большинстве случаев ассоциируется у граждан с покупкой квартиры. Именно с этим видом договоров купли-продажи связаны в сознании термины: залог, кредит, ипотека. Хотя, не каждый слышавший термин ипотека, точно и достоверно знает его значение, не говоря о нюансах, которые сопровождают заключение договора ипотечного кредитования и количестве участников договорных отношений при ипотечном кредитовании. В предлагаемой вашему вниманию статье мы осветим наиболее важные моменты заключения данного вида договоров, с тем, чтобы требования одной из сторон-участниц договора не стали для покупателя неожиданностью. Термин ипотека, как и многие другие юридические термины, имеет латинское происхождение.

Уважаемый пользователь! Предлагаем Вам зарегистрироваться на нашем сайте. Зарегистрированный пользователь может получать личные сообщения от участников форума, может редактировать свои сообщения. Авторизуйтесь если Вы уже регистрировались на нашем сайте и хотите вести общение под своим именем.

Ипотека в пользу продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Квартиры с обременением — Покупать ли жилье с обременением

При сделках с недвижимостью, особенно приобретаемой в ипотеку, этот вопрос волнует как будущих, так и нынешних владельцев квартиры. Как и когда происходят расчеты в цепочке «покупатель-банк-продавец» — тема статьи. Перечисление банком основной суммы заемных средств на счет заемщика. Передача средств за имущество с депозита покупателя на счет продавца. В день сделки и до момента регистрации ипотеки банк контролирует движение денежных средств между покупателем и продавцом. Существует две основные схемы безопасной передачи денег:.

Предварительный договор купли-продажи по ипотеке

Квартира с обременением — что это значит? Возможно ли продать жильё с прописанным человеком или с обременением ипотекой, и как выполняется продажа с обременением в пользу продавца? Квартира с обременением — это жильё с определёнными ограничениями, которые не позволяют в полной мере им распоряжаться. Обременением может быть арест недвижимости банком, залог в форме квартиры, невыплаченная ипотека, наличие других прописанных лиц. Продажа жилья с обременением — это процедура купли-продажи, осложнённая рядом нюансов. Может ли собственник жилья продать квартиру с обременением в виде зарегистрированного лица? Такая сделка возможна, так как юридические ограничения в этом случае отсутствуют. Однако проблема в другом: покупатели крайне редко соглашаются на покупку жилья с прописанным в ней человеком.

Мы, гр. Иванов Иван иванович Регистрация ипотеки в силу закона Для использования большинства функций управления, требуется поддержка сценариев JavaScript.

Как правильно составить договор купли-продажи по ипотеке?

Покупка недвижимости, особенно с помощью банка, представляется многим запутанной и сложной процедурой. На самом деле алгоритм заключения сделки купли-продажи квартиры с ипотекой прост, а порядок регистрации договора в госорганах строго регламентирован и прозрачен. Узнаем о каждом этапе.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как продать квартиру с материнским капиталом [ЛАЙФХАК] СОЧИ 2019 // сделки с недвижимостью и закон

Сделка купли-продажи квартиры в ипотеку

Сделка на покупку квартиры: аванс и заключение договора Риелтор с летним стажем работы Сергей Тихоненко и юрист и практикующий риелтор Анна Моисеева рассказывают, какие документы необходимы, какие подводные камни вас ждут и как себя максимально обезопасить на всех этапах сделки. Договорились с продавцом о цене? Следующий этап — внесение аванса и подписание авансового договора. Встречу с контрагентами лучше назначить на покупаемой квартире, чтобы у вас была возможность еще раз осмотреть ее и обнаружить что-то ранее упущенное.

Кроме того, его принятие будет способствовать развитию сельской местности на территории России, что является немаловажным моментом на фоне сегодняшней урбанизации, то есть процесса роста городов, в связи с чем повышения удельного веса городского населения, возрастания роли городов во всех сферах жизни общества и преобладание городского образа жизни над сельским на всей территории страны. Законопроект направлен на установление новеллы, которая позволит обеспечить и защитить права и интересы вкладчиков, оказавшихся жертвами недобросовестных кредитных организаций, которые не включили указанных вкладчиков — физических лиц в реестр вкладчиков по различным причинам. Десятки тысяч добросовестных граждан нашей страны, лишившихся зачастую последних средств к существованию, будут иметь дополнительные гарантии защиты своих прав и могут быть уверены, что государство защитит их интересы и сбережения. Все статьи Ипотека в силу закона: плюсы и минусы Пластинина Н.

Это интересно:  Госпошлина при разделе имущества супругов в 2019

Типовой образец договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Типовой образец договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Чтобы грамотно продать квартиру с обременением, делая это в пользу продавца, не получится не составить соответствующее соглашение. Ведь именно оно и выступает гарантией для участников сделки, поэтому не стоит доверять устным договоренностям, когда речь идет о серьезных финансовых операциях.

Образец типового договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Начиная оформлять договор, лучше всего сразу включить пункт, который станет указывать на то, что оплата производится исключительно частями, или же единым платежом.

Нужно понимать, что если сделка совершается таким способом, то имущество будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока собственно не будет полностью оплачено.

В тот момент, когда осуществляется продажа недвижимого объекта, при этом соблюдается условие о залоге, то важно знать, продавец может внести в соглашение запись о переходе права собственности. Помимо этого, сюда относится и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества.

Стоит понимать, что оформлять договор требуется тщательным образом, он должен обладать свободной формой, содержать те условия, которые определены законом.

Сюда можно отнести:

  • информация о сторонах сделки;
  • наименование предмета сделки, детальное описание;
  • цена договора;
  • наименование предмета сделки;
  • момент, при котором и осуществляется переход права собственности;
  • подписи сторон;
  • дата подписания договора;
  • иные условия.

Учтите, что каждый пункт несет свой смысл, соответственно, прежде чем подписать договор, участники в обязательном порядке должны внимательно изучить все пункты. Только так можно избежать лишних сложностей, непредвиденных ситуаций в будущем. Если есть возможность, то будет неплохо обратиться к юристам за помощью, они всегда помогут в решении тех или иных спорных вопросов.

Основания установления обременения

Когда совершается данная сделка, то естественно ее участники должны определить не только существенные, но и дополнительные условия договора. Желательно делать это тщательным образом, чтобы в будущем можно было избежать лишних сложностей, с которыми так часто приходится сталкиваться на практике.

Условия должны быть сформулированы следующим образом:

  • потребуется предоставить полный расчет между сторонами сделки, прежде чем подписать договор;
  • расчет после заключения договора, государственной регистрации;
  • поэтапное внесение оплаты по данному договору.

В тот момент, когда деньги планируется передать за недвижимость до подписания договора, то обременения возникать не может. Но если участники сделки пришли к выводу, что лучше оформить денежный вопрос тогда, когда будет заключен договор, то важно знать, даже после регистрации продолжит существовать денежное обязательство со стороны покупателя.

Как выглядит договор купли-продажи с рассрочкой платежа?

Про образец договора купли-продажи квартиры для физических лиц 2017 смотрите тут.

Что касается обременения в целом, то важно понимать, его принято устанавливать в отношении объекта недвижимости. Оно в свою очередь станет совершаться по тем же условиям, что собственно и сам договор. Поэтому если внимательно рассмотреть этот вопрос, то можно понять, обременение станет подлежать государственной регистрации, сведения о нем вносятся в ЕГРН.

Помните, что часто стороны совершают одни и те же ошибки, это связано с тем, что они не желают вникать в пункты, которыми собственно и обладают подобные договора. Чтобы избежать лишних трудностей, желательно не игнорировать советы специалистов, и тогда все получится.

Нюансы регистрации обременения

К нюансам регистрации обременения можно отнести:

  • Прежде всего, важно отметить, что касается госпошлины, то за регистрацию обременения она не уплачивается вовсе, учтите это заранее;
  • Выделяя Свидетельство о государственной регистрации права, то здесь можно будет встретить раздел «Ограничения», куда собственно и вносится запись «ипотека», помимо этого сюда относится и запись об обременении;
  • Важно добавить, что сделка с обременением обычно регистрируется пять рабочих дней;
  • Документ о полной оплате в Росреестр, как правило, не передается.

Никто не отрицает, что на первый взгляд, оформление такого договора может вызвать множество вопросов и сложностей. На практике все именно так и происходит, но если вы желаете оформить его тщательным образом, желательно проконсультироваться с опытными юристами.

Ведь тогда можно избежать «подводных камней», тех ошибок, с которыми порой сталкиваются участники сделки. Не нужно спешить, и тогда получится включить в договор важные пункты, те ситуации, условия, без которых подобные документы не оформляются.

Ипотека в пользу продавца что это

Сделка на покупку квартиры: аванс и заключение договора

Риелтор с 16-летним стажем работы Сергей Тихоненко и юрист и практикующий риелтор Анна Моисеева рассказывают, какие документы необходимы, какие подводные камни вас ждут и как себя максимально обезопасить на всех этапах сделки. Договорились с продавцом о цене? Следующий этап — внесение аванса и подписание авансового договора.

Встречу с контрагентами лучше назначить на покупаемой квартире, чтобы у вас была возможность еще раз осмотреть ее и обнаружить что-то ранее упущенное. Риелтор продавца может предложить вам заключить договор задатка. Смысл его в том, что в случае вашего отказа от сделки вы этот задаток теряете.

А в случае отказа продавца — он должен возвратить задаток в двойном размере. Кроме того, по закону сторона, отказавшаяся от сделки, возмещает второй стороне понесенные убытки. Мы не рекомендуем заключать договор задатка, поскольку покупателю он невыгоден.

Всегда есть вероятность того, что ваша ситуация изменится: банк не одобрит эту квартиру, срочно потребуются деньги и т. п. Поэтому лучше все-таки иметь возможность забрать свой аванс.

Шансы, что продавец передумает, тоже есть, но они меньше. Если человек уж решил продавать, он продает. В любом случае вам будет очень трудно заставить продавца вернуть задаток в двойном размере.

Продавцы в большинстве своем — люди очень прижимистые.

Чужие деньги они еще способны отдать, а вот свои кровные — ни за что! Только через суд, а это целая эпопея. Разумеется, работая на продавца, мы как раз стараемся заключить договор задатка, чтобы держать покупателя на крючке и не дать сделке сорваться.

А работая на покупателя, выбираем договор аванса. Для покупателя задаток хорош на растущем рынке, когда важно зафиксировать цену и помешать продавцу «переметнуться» к другому покупателю.

А во времена стагнации, как сейчас, удобнее аванс. Хотя и в договоре авансирования могут быть предусмотрены различные условия расторжения.

Иногда это полная свобода: любая сторона может в любой момент расторгнуть договор, деньги возвращаются, тема закрыта. Смысл такого договора непонятен. По сути, никаких обязательств он не создает, но покупателю может быть удобен.

Иногда могут быть предусмотрены штрафы за отказ от сделки без уважительной причины. Естественно, санкции должны быть двусторонними: если отказался покупатель, он теряет весь аванс или его часть, если отказался продавец — возвращает аванс плюс выплачивает штраф.

Список уважительных причин может быть открытым или четко ограниченным. В общем, как договоритесь.

  1. Что из содержимого квартиры будет оставлено вам?
  2. В какой срок вы готовы совершить сделку? Правда, срок этот будет, как в уголовном праве, условным. Всегда надо иметь в виду, что срок может затянуться из-за сбора продавцом документов, из-за проволочек с оформлением ипотеки, из-за болезни участника сделки и т. п. Если продавец и покупатель действуют без риелтора, это тоже, как правило, серьезно затягивает сроки совершения сделки.
  3. Когда произойдет «физическое освобождение» квартиры? Иными словами, когда жильцы съедут из квартиры?
  4. Что из содержимого будет вывезено и в какой срок?
  5. Какие документы продавец должен собрать ко дню сделки?
  6. Кто будет заниматься регистрацией договора?
  7. В какой срок продавец и его семья выпишутся из квартиры (так называемое «юридическое освобождение»)?
  8. Как будет производиться оплата? Целиком или частями? Ячейка или аккредитив? В каком банке?

Разумеется, мы рекомендуем покупателям платить как можно меньше, а продавцам — просить как можно больше.

Ну а дальше уже — как договоритесь.

В любом случае авансовый платеж идет в зачет стоимости квартиры, то есть ваши общие затраты от размера аванса не зависят. Ваши основные договоренности по сделке фиксируются в авансовом договоре.

Его должен принести на встречу риелтор.

Естественно, если вы покупаете без риелтора, а продавец продает с риелтором, последний предложит свой договор, составленный в пользу продавца. Читайте его внимательно и не стесняйтесь требовать внесения изменений.

Если риелтора ни у кого нет, скачайте текст договора из Интернета, но обязательно дайте почитать его специалисту (знакомому риелтору или юристу). Договор может называться по-разному: «Договор авансирования», «Договор предоплаты», «Договор бронирования» — это не играет роли.

На самом деле в ГК РФ вообще нет термина «аванс». По сути, это просто частичная предоплата, но исторически сложилось название «аванс».

Помните, что название договора не влияет на его последствия. Важно лишь содержание — «существо договора».

  • точный адрес квартиры;
  • дата подписания;
  • санкции за несоблюдение договора.
  • условия расторжения договора и возврата денег;
  • срок действия договора;
  • данные об участниках договора;
  • цена продажи квартиры;

Помимо договора авансирования, желательно составить приложение, в котором подробно фиксируется состояние квартиры на момент подписания документа. Что следует перечислить в приложении:

  1. существующие поломки и недостатки квартиры;
  2. элементы мебели и техники, которую хозяева обещают оставить покупателю;
  3. описание состояния квартиры (железная дверь, застекленный балкон, марка сантехники и прочее).

Часто агентства недвижимости заключают договор с покупателем на себя (то есть от лица компании) и аванс берут себе. Якобы для безопасности и сохранности денег.

Отдельные крупные компании выдают некие «сертификаты» и «гарантийные письма» на красивой бумаге с печатями.

На самом деле никаких дополнительных гарантий это вам не дает. С юридической точки зрения более правильный договор аванса — заключенный между продавцом и покупателем.

С практической точки зрения большой разницы нет. Доверяете данному агентству — подписывайте.

Помимо договора, необходимо взять у получателя аванса рукописную расписку о получении денег. Подписанный договор не является доказательством передачи денег! Доказательством могут быть только банковские документы (при безналичных платежах) или рукописная расписка (наличные расчеты).

В расписке указываются паспортные данные получателя, полученная сумма и информация о договоре аванса, в исполнение которого переданы деньги. Подписали? Заплатили? А теперь попрощайтесь со своими деньгами.

Конечно, если договор и расписка оформлены правильно, шансы остаться без денег невелики. Но они есть. Если сделка отменится, а продавец или нечистоплотный риелтор откажутся возвращать деньги, вам останется только один путь — в суд, а это долго, хлопотно и малоэффективно.

Это интересно:  Соглашение о прощении долга

Тем более что вы можете быть сами виноваты — передумали, нашли квартиру подешевле. Поэтому мы рекомендуем рассматривать аванс как расходную часть и быть готовыми к его потере. Продолжать ли поиски после внесения аванса?

Внесение аванса за квартиру повышает ваши шансы на ее покупку, но не делает их 100-процентными. Гарантий по-прежнему нет.

  1. А может, вы и сами найдете более привлекательный вариант? Даже с учетом потерянного аванса это окажется выгодно. Особенно важно не прекращать поиски, если вы торопитесь. Необходимо совершить сделку в течение месяца? Не полагайтесь на продавца, который клянется уладить все формальности в срок. Ищите запасной вариант. Некоторые покупатели дают сразу несколько авансов за разные квартиры и ждут: какая сделка завершится быстрее? Остальные деньги с большой долей вероятности будут потеряны, но зато сэкономлено драгоценное время!
  2. Сделка может сорваться по вине продавца. Изменились жизненные обстоятельства, передумал продавать квартиру, не нашел вариант для покупки, отложил продажу, поднял цену.
  3. Сделка может сорваться по независящим от сторон причинам. Отказ банка или страховой компании, проблемы со сбором документов, разорвавшаяся цепочка, стихийное бедствие, болезнь или смерть продавца и т. п.
  4. Некоторые продавцы, получив аванс, продолжают показывать квартиру потенциальным покупателям, надеясь продать подороже. Бывает, что продавец набирает несколько авансов, а потом уже выбирает покупателя — самого выгодного и удобного. Остальным деньги возвращаются. Потерянное время? Извините, компенсация не предусмотрена. Кстати, не забудьте после выплаты аванса посмотреть в Интернете, сняты ли объявления о продаже квартиры? Если нет, вежливо напомните продавцу о его обещании приостановить продажу.

Если же вы никуда не торопитесь и запали именно на эту квартиру — расслабьтесь и наберитесь терпения. Переезд в новую квартиру после внесения аванса может состояться и через месяц, и через два-три месяца, и через полгода.

Такова жизнь. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, список документов вам пришлет банк. Их более десятка. Однако от вас в данном случае требуется только оформить страховку.

Все документы на квартиру и продавцов должен предоставить сам продавец или его риелтор. Обычно сканы документов риелтор продавца присылает по электронной почте покупателю (или его риелтору), а тот проверяет комплектность и пересылает в банк. Все просто. Однако не стоит полностью полагаться на юристов банка!

Они тоже ошибаются. И потом, далеко не во всех банках юристы ответственно относятся к проверке документов. В некоторых банках стратегия простая. Есть страховка титула? Кредит дадут.

Если квартиру вы впоследствии потеряете, страховая компания погасит банку ваш долг. Не погасит? Значит, погасите вы сами, ведь кредитные обязательства никто не отменял. Квартиры нет, а долг остается.

Как видите, банк рискует гораздо меньше, чем вы, так что проверять документы на квартиру необходимо независимо от банковской проверки. Если квартира покупается без ипотеки, список необходимых документов сокращается в несколько раз. Для заключения договора и регистрации перехода права собственности вам потребуются всего лишь:

  • правоустанавливающие документы;
  • свидетельство о праве собственности продавца;
  • заявление на регистрацию;
  • если есть несовершеннолетние собственники — согласие органов опеки на продажу квартиры.
  • квитанция об уплате пошлины;
  • паспорта продавца и покупателя;

Даже техпаспорт с недавнего времени не требуется. Однако, чтобы отбросить все сомнения, рекомендуем запросить у продавца дополнительные документы.

  1. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Выдается в ЕИРЦ.
  2. Техпаспорт. Позволяет увидеть изначальную планировку квартиры и понять, были ли произведена неузаконенная перепланировка. Свидетельство перепланировки — красные линии в техпаспорте, но их может и не быть, так что просто сверяем «официальную» и реальную планировку.
  3. Выписка из Единого реестра гражданских прав (ЕРГП). Выдается в органе регистрации. В ней отражены все переходы права собственности по данной квартире.
  4. Нотариально заверенное согласие на продажу от мужа / жены продавца или свидетельство о разводе.
  5. Выписка из домовой книги. Выдается в паспортном столе или ЕИРЦ вашего района. В ней фиксируются все, кто был прописан в этой квартире, и причины их выписки.

С одной стороны, по сравнению со стоимостью квартиры это не так много. Такую сумму реально собрать по родственникам и друзьям за два-три дня.

С другой — рушатся все планы. Самое печальное, что цену перед сделкой чаще всего поднимают нечистоплотные риелторы. Собственник квартиры может и не подозревать о таких выкрутасах.

Варианты ваших действий:

  1. Настаивать на старой цене. Если вы с продавцом заключили авансовый договор, у вас появляется инструмент давления. Вы имеете право подать в суд иск о принуждении продавца к заключению договора купли-продажи на условиях, описанных в договоре. В результате суд блокирует регистрацию перехода прав собственности на объект до окончания рассмотрения дела. Все это путает карты продавцу. Вполне вероятно, что у него есть другой покупатель, который готов заплатить за квартиру чуть больше. Или таких покупателей несколько, и между ними хотят устроить аукцион, на котором квартира будет продана предложившему максимальную цену. (Да, есть и такая методика продажи квартиры: изначальная цена занижена, у покупателей возникает ажиотаж, проводится аукцион и. нередко квартира продается по цене выше средней. Такова уж человеческая психология — азарт и эмоции отключают мозг, что приводит к невыгодной сделке.) Так вот, судебный иск замораживает сделки с квартирой. Продавец теряет время, поэтому, скорее всего, согласится на ваши условия.
  2. Принять новую цену. Если с повышением цены привлекательность объекта не упала — возможно, имеет смысл это принять. «Принять и простить», как говорил комедийный персонаж. Если вы общаетесь не с продавцом, а с его риелтором, то попытайтесь выйти на продавца. Не исключено, что собственник квартиры не подозревает о манипуляциях.
  3. Отказаться от новой цены. Вы сообщаете, что готовы к покупке только на условиях, о которых договорились раньше. Есть шанс, что другая сторона проявит благоразумие и сделка состоится.

Но выкручиванием рук перед сделкой занимаются не только продавцы.

Иногда этим грешит и покупатель.

Особенно если он располагает наличными деньгами и стоит в цепочке сделок первым, или «верхним» на сленге риелторов. Продавцы меняют квартиру — например, из однушки переезжают в двушку. Владельцы двушки, в свою очередь, покупают трешку.

Цепочка из трех—пяти альтернатив не является чем-то необычным.

Есть и другая крайность в подборе квартиры. Часть покупателей ходят на просмотры месяцами, что-то ищут, выбирают, но до аванса дело никак не доходит.

Риелторы называют эту разновидность покупателей «туристами». Попалась отличная квартира? Метро в пешей доступности, хорошие параметры, чистые документы. Продавец торопится продать и готов к серьезному торгу.

Вот оно, надо брать! Но «туристы» не до конца удовлетворены. Их терзает мысль: а вдруг попадется квартира еще лучше! Немножко подождем, поищем. Спустя несколько недель (а бывает — и месяцев) они спохватываются.

Ничего лучше не попалось, ходить на просмотры надоело, пожалуй, имеет смысл остановиться на той самой, первой квартире.

Но поздно, квартира продана. Как правило, от таких клиентов рано или поздно отказываются и риелторы — время дорого и невосполнимо. Так что перфекционизм, поиск идеального объекта в недвижимости чреват потерей времени и разочарованием.

Важно заранее определить свои приоритеты и смириться с мыслью, что идеал недостижим.

Документы собраны и проверены? Можно приступать к заключению великого и ужасного договора купли-продажи (ДКП).

Договор купли-продажи предоставляет риелтор. Также услугу по составлению «красивого» договора оказывают нотариусы и юристы.

Обращайтесь к профессионалу, которому доверяете.

Есть, конечно, вариант «скачать из Интернета», но, если вы не специалист, лучше отказаться от таких экстремальных шагов. Качество юридического контента в Интернете оставляет желать лучшего. Абсолютно любой договор, который вы там найдете, необходимо редактировать и дорабатывать с учетом вашей ситуации, законодательства и здравого смысла.

По закону договор купли-продажи должен быть заключен в простой письменной форме.

Нотариальное удостоверение не требуется. Хуже от печати нотариуса вам не будет, но и пользы немного. Тем более что услуга это недешевая — до 1% от стоимости квартиры.

Нотариус вам потребуется, только если вы берете ипотеку — для удостоверения закладной. Волнующую процедуру заключения с продавцом ДКП можно провести в кафе или офисе агентства недвижимости, но лучше арендовать переговорную комнату в банке, через который вы будете производить расчеты.

  1. Цена.
  2. Дата подписания.
  3. Точный адрес и характеристики квартиры (метраж, этаж). Кстати, до подписания договора прогуляйтесь в одиночестве и удостоверьтесь, что номера дома и квартиры соответствуют тем, что указаны в документах продавца. Мошенничество из серии «показать одну квартиру, а продать другую» практикуется во всем мире с незапамятных времен. Собственно, это единственное существенное условие для ДКП, предусмотренное Гражданским кодексом. Если предмет договора определен, договор считается заключенным. Другие важные условия ДКП:
  4. Сроки и условия физического и юридического освобождения квартиры, санкции за невыполнение этих условий. Желательно, чтобы освобождение квартиры произошло ДО подписания договора купли-продажи. На случай, если это не получится, можно предусмотреть в договоре, чтобы небольшая часть суммы передавалась продавцу после выполнения этих действий.

продавец получает, когда выписывается и съезжает с квартиры. К договору купли-продажи также добавляется приложение, описывающее состояние и содержимое квартиры, желательно с фотографиями.

Можно скопировать это приложение из Авансового договора.

Изредка стороны договариваются о таком варианте: большая часть суммы за квартиру вносится сразу, а остаток покупатель выплачивает в течение нескольких месяцев (или лет) равными платежами. Это удобный вариант, когда покупателю, как водится, «не хватает», а кредит по разным причинам взять нельзя. Рассрочка на вторичном рынке — явление крайне редкое и опасное для продавца квартиры.

Если покупатель, уже получив в собственность квартиру, перестает платить, рычагов давления на него у бывшего собственника нет.

Только суд, а это долго и не всегда эффективно. Зато для покупателя этот вариант очень выгоден и удобен.

Деньги завтра всегда дешевле, чем деньги сегодня! Поэтому предложить продавцу рассрочку можно, но настаивать не имеет смысла.

99 % собственников откажутся, и правильно сделают. Если все-таки вы договорились о рассрочке, оформляется она отдельно как договор займа. То есть ДКП составляется стандартно, а к нему прилагается договор займа на недостающую сумму, прописывается срок, периодичность и размеры платежей.

Статья написана по материалам сайтов: grsh-electro.ru, uropora.ru, matkap2008.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector