+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что такое переуступка квартиры

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только напрямую у застройщика, популярной практикой также является продажа такого жилья другими юрлицами или первыми дольщиками. Фактически в этом случае они продают не саму недвижимость, а переуступают свои права на неё.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил порядок и особенности заключения таких сделок, а также какие риски при этом несёт покупатель.

Содержание

Что такое переуступка прав

Это сделка по приобретению в незавершенном доме квартиры, ранее купленной у застройщика. Как поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, грубо говоря, в этом случае в договоре долевого участия (ДДУ) один дольщик сменяется другим.

Стоит отметить, что в недостроенном доме самого жилого помещения пока еще нет физически, он не имеет точного почтового адреса. Фактически есть только заключенный ДДУ с правами на квартиру, которые можно переуступить. То есть дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, передает покупателю право требовать у него передачу жилья после того, как дом достроят, и другие права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.

Кто обычно выступает в роли продавца в таких сделках

Первая группа – оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

Третья категория продавцов – частные инвесторы (физлица), которые купили жильё по дешевке на стадии котлована, а почти готовую квартиру продают по более высокой цене.

Четвертая группа – дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.

Требуется ли разрешение застройщика для переуступки

Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.

Почему застройщики берут комиссию за переуступку

Это способ регулировать деятельность инвесторов, которые покупают много квартир на этапе котлована, а потом выходят на рынок с большим объемом предложения по ценам ниже, чем у застройщика. Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Какую выгоду получает покупатель при переуступке

При переуступке прав покупатель может приобрести квартиру в недостроенном доме по цене ниже, чем предлагает сам застройщик, который по мере готовности проекта просит все больше и больше денег за квадратные метры. Кроме того, если основная часть квартир в выбранном проекте уже продана, вполне возможно, что подходящий вариант можно будет приобрести у первоначальных дольщиков.

Какие существуют ограничения при заключении сделки переуступки

Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.

Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку. В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком. Если согласие получено, долг переводится новому дольщику, а в текст соглашения включается пункт о том, что первый дольщик передает второму дольщику долг перед застройщиком в указанном размере.

Как заключается сделка переуступки

Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость. Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме. Прежде всего, застройщик передает новому дольщику документы об оплате. Если квартира приобреталась в ипотеку, новому покупателю необходимо взять справку о снятии обременения.

Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ. Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет. Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

Какие существуют риски при переуступке прав

Как и в случае с любым ДДУ, существует риск, что сдача дома в эксплуатацию будет перенесена на более поздний срок, поэтому покупателю также рекомендуется проверить надежность застройщика. К примеру, можно оценить, сколько квартир выставлено на продажу первыми дольщиками. Если количество таких предложений от физлиц большое, это может говорить о том, что у застройщика возникли проблемы и строительство дома может затянуться, говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Также существует риск, что сделку признают недействительной. Это может произойти по ряду причин, в том числе, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки, либо если не уведомить застройщика о переходе прав требования.

Мария Литинецкая добавляет, что здесь также сохраняются многие риски, которые существуют при покупке вторичной квартиры. Эксперт рекомендует заранее убедиться, что в числе собственников по ДДУ нет детей, не достигших 18 лет, а если такие собственники есть, то куплено ли для них большее по площади жилье взамен этому. Кроме того, покупателю нужно узнать, приобретал ли продавец квартиру, будучи в браке, и если да, то получил ли письменное согласие супруга на продажу, с использованием материнского капитала или без него.

Наталья Шаталина рекомендует покупателю проконтролировать, чтобы ему передали оригинал ДДУ (или нотариально заверенную копию документа, если договор заключен на пул квартир). Также нужны подлинные документы, подтверждающие оплату ДДУ (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений).

Безопаснее ли заключать сделку переуступки с подрядчиком

Здесь также нужно знать о некоторых рисках. Генподрядчик может договориться с застройщиком на взаимозачет на работы. В этом случае назначается цена за 1 кв.м.

По словам Олега Ступенькова, между застройщиком и подрядчиком одновременно заключаются ДДУ и договор подряда с указанием условий взаимозачетов. ДДУ сразу подается на регистрацию, но к моменту заключения сделки переуступки он может быть еще не оплачен, поскольку привязан к договору подряда. Следовательно, покупателю квартиры, который собирается заключить договор переуступки с подрядчиком, кроме ДДУ, необходимо проверить счета-фактуры, акты взаиморасчетов и договор подряда, где фигурирует квартира, которую он собирается приобрести. Если сделка переуступки заключается с физическим лицом, необходимо также проверить акт сверки и платежки, убедившись в факте оплаты по ДДУ. Поэтому Ступеньков настоятельно рекомендует подписывать договор переуступки только в офисе продаж застройщика.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Еще несколькими годами ранее банки крайне неохотно выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир по ДУПТ. Но сейчас они все чаще идут на такие сделки в отношении аккредитованных объектов недвижимости. Эксперты отмечают, что это свидетельствует о неплохой проработке механизма переуступки прав. Ипотеку на таких условиях готовы выдать в Сбербанке, DeltaCredit, Банке Москвы, ВТБ24 и других кредитных организациях.

Как купить квартиру по переуступке в Украине?

Часто при желании купить квартиру в новостройке оказывается, что в интересующем доме вся недвижимость уже продана. Но первичное жилье покупают непосредственно у застройщика. Его можно приобрести у инвесторов, которые взяли здесь квадратные метры на начальных этапах строительства, и готовы продать их уже перед сдачей объекта в эксплуатацию. Инвесторы делают это целенаправленно для получения прибыли, но иногда они готовы продать квартиру в связи с другими обстоятельствами. В таком случае сделка проводится в рамках договора переуступки.

Переуступка – это

Переуступка – это заключение договора, по которому переуступается право требования на объект инвестирования. В данном случае – это право на квартиру в жилом доме, который будет построен в будущем. Чтобы обезопасить себя, достаточно, заключая договор о переуступке, заверить его у нотариуса.

Переуступка представляет собой своеобразный вариант покупки квартиры на первичном рынке недвижимости. Это перепродажа еще недостроенной квартиры, которая проводится под контролем и с разрешения застройщика. Такой способ приобретения жилья дает возможность купить его на более выгодных условиях – инвесторы перепродают жилье дешевле цены, выставленной строительной компанией. Но здесь присутствуют и дополнительные риски, так как в сделке участвует третья сторона. Рассмотрим, что такое квартира по переуступке, как и когда ее выгодно покупать, и способы исключить невыгодную и опасную сделку.

Что такое договор переуступки

Переуступка не является способом купли-продажи недвижимости – это способ, с помощью которого лишь меняется сторона (покупатель или дольщик) в договоре с застройщиком. То есть новый покупатель, платя деньги по договору переуступки, приобретает права и обязанности по основному договору – договору с застройщиком.

Таким образом, сам договор переуступки еще не дает вам права на недвижимость. Вы становитесь стороной, которая в будущем получит квартиру в строящемся доме в рамках основного договора, заключенного между инвестором и застройщиком. Продавец переуступает вам права в отношении недвижимости.

Преимущества договора переуступки

Покупать квартиру на завершающих этапах строительства дома актуально по договору переуступки не только в том случае, если у застройщика не осталось свободных предложений, но и с целью экономии. Это связано со следующими преимуществами:

  • возможность купить квартиру дешевле – инвесторы, вложившие деньги в недвижимость на начале строительства, часто продают ее на 5-20% дешевле, чем застройщик в момент сдачи дома в эксплуатацию;
  • приобретение жилья в почти построенном доме – покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме в основном проводится уже перед его вводом в эксплуатацию, а приобретая жилье непосредственно у застройщика зачастую приходится вкладывать в нее деньги на более ранних этапах строительства и ждать, пока дом построят;
  • минимальные риски связаться с долгостроем – так как вы приобретаете квартиру в практически готовом доме, скорее всего, он будет введен в эксплуатацию на протяжении нескольких месяцев.

Поэтому, покупая квартиру в строящемся доме, обращайте внимание не только на предложения застройщика, но и инвесторов. Если дом будет вскоре сдан, переуступка может стать альтернативой, которая позволит сэкономить и обзавестись новым жильем быстрее. Но покупка квартиры по переуступке имеет подводные камни.

Недостатки договора переуступки

К покупке квартиры по переуступке нужно отнестись с особой осторожностью из-за следующих особенностей этого формата сделки:

  • необходимость уплаты всей суммы сразу – если с застройщиком можно оформить рассрочку и выплачивать сумму частями по мере строительства дома, то инвесторы хотят получить все и сразу;
  • возможные доплаты – часто застройщики разрешают переуступить права на жилье только при условии выплаты определенной комиссии (как правило, она составляет от 1 до 3% стоимости жилья), поэтому проанализируйте, получится ли у вас сэкономить с учетом дополнительных выплат, или же вы, наоборот, переплатите;
  • невозможность предъявления продавцу претензий в отношении объекта недвижимости – вы платите первоначальному инвестору, а все споры в отношении квартиры будете решать с застройщиком;
  • передача по договору не только прав, но и обязанностей – если это продажа квартиры по переуступке в ипотеке, покупателю придется взять на себя обязанности по ее погашению на условиях, которые ранее подписал первоначальный инвестор – выбрать программу кредитования у вас не получится.

Тщательный подбор инвестора и анализ застройщика позволит заключить договор переуступки на максимально выгодных условиях. В таком случае единственным недостатком будет выплата продавцу сразу всей суммы. Заключение такого договора также влечет некоторые риски, которые рассмотрим далее.

Форма договора может быть другой, и зависит она от того, по какой схеме инвестирования недвижимость была приобретена первоначальным покупателем. В любом случае в договоре не должно быть двузначностей, он должен содержать информацию о штрафных платежах и быть подписан всеми сторонами, имеющими отношение к сделке.

Еще одним важным моментом является вычитка и тщательная проверка договора между инвестором и застройщиком, в рамках которого он инвестировал в недвижимость. На это особое внимание клиентов обращают и юристы. Сергей Бруцкий из компании Easylegal рассказал:

«Практика показывает, что преимущественное количество покупателей по договору переуступки не обращают должного внимания на основной договор, в котором как раз и указаны обязанности и права инвестора и застройщика. В результате, подписывая договор переуступки, они могут купить «кота в мешке». Я настоятельно рекомендую покупателям всегда требовать от инвестора показать основной договор и полностью вычитать его. Только после этого можно подписывать документы на переуступку прав».

Лучше не прибегать к варианту, когда с инвестором и застройщиком заключаются отдельные договора. Стороны должны заключать один трехсторонний договор.

Это интересно:  Приватизация садового домика на приватизированном участке

При покупке квартиры по переуступке рекомендуется, чтобы изначально ее приобретали через Фонд финансирования строительства. В этом случае покупатель максимально защищен от рисков. Купить квартиру по переуступке можно и при финансировании через целевые облигации, выпущенные институтом совместного финансирования. Но здесь риски будут максимальными, и не исключено, что вам предложат купить уже ранее перепроданную квартиру.

Кроме того, переуступка прав возможна при инвестировании в рамках форвардного дериватива или в случае возведения дома жилищно-строительным кооперативом. В последнем случае покупатель становится ассоциированным членом кооператива.

Как правильно купить квартиру по переуступке в новостройке

Начиная процедуру покупки квартиры по договору переуступки, проанализируйте сложившуюся ситуацию, проверив следующие нюансы:

  • застройщик должен иметь документы на землю и разрешение на строительство;
  • строительная компания должна соблюдать сроки строительства объекта;
  • инвестор не должен был нарушать условия основного договора с застройщиком;
  • девелопер должен разрешить перепродажу прав на квартиру.

Выполнение этих условий будет гарантировать правомерность и безопасность сделки, что в первую очередь важно для покупателя.

Покупка квартиры по переуступке: оформление

Застройщик может разрешить переуступку прав требования на объект недвижимости, если первоначальный инвестор выплатил 100% суммы за него. Если деньги полностью не выплачены, условием такого договора будет доплата оставшейся суммы новым покупателем. На этом этапе уточните, при каких еще условиях застройщик даст разрешение на сделку по переуступке. Возможно он потребует выплатить штраф за перепродажу недвижимости. Эта сумма должна указываться в договоре переуступки, и в дальнейшем выплачиваться застройщику.

Далее проверьте объект недвижимости на соблюдение сроков, и не числится ли он под залогом в банке. Сделать это поможет юрист. Если инвестор оформил квартиру в ипотеку, и скрыл это от вас – дальнейшее сотрудничество прекращается. Если же этот факт вам известен – банк будет еще одной стороной договора. Вместе с правами на недвижимость к вам перейдут обязательства по выплате кредита.

Когда все документы проверены и стороны пришли к согласию, можно заключать договор. Для безопасности и действительности сделки этот документ должен быть нотариально заверен. Таким образом, процедура состоит из следующих этапов:

  • получение разрешения от застройщика;
  • проверка разрешительных документов и сроков строительства;
  • анализ застройщика на отсутствие исков в суде;
  • проверка других объектов строительной компании;
  • проверка инвестора;
  • составление договора переуступки с указанием штрафов и других особых условий;
  • заверение договора у нотариуса.

Теперь права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю. После ввода дома в эксплуатацию вы принимаете квартиру по акту-приема передачи и становитесь ее владельцем.

Договор переуступки является только одним из перечня документов, которые подтверждают ваше право требования на квартиру в новостройке. Рассмотрим, какие бумаги вы должны получить на руки в процессе проведения процедуры.

Какие документы выдаются при покупке квартиры по переуступке

При покупке квартиры по переуступке покупатель предоставляет стандартный пакет документов, в том числе паспорт, код, согласие мужа или жены. А вот после совершения сделки он вправе получить следующие бумаги:

  • нотариально заверенную копию или оригинал основного договора;
  • подтверждение расчетов между инвестором, застройщиком и покупателем;
  • согласие застройщика на переуступку, если это не прописано в договоре;
  • договор переуступки.

Вы получаете эти документы вместе с актом передачи. Каждый из них может стать решающим при возникновении споров или нестандартных ситуаций между покупателем и застройщиком, а также будет подтверждением правомерности сделки.

Покупка переуступки с кредитом

Особенности переуступки с ипотекой в том, что здесь кроме инвестора, застройщика и покупателя фигурирует еще и банк. Преимущество такого формата приобретения жилья в том, что вы выплачиваете не всю сумму за квартиру сразу – оплачиваете часть инвестору, а оставшуюся стоимость погашаете в рамках оформленного кредита. Недостаток заключается в том, что к вам переходят обязательства по ипотеке со всеми условиями, оговоренными ранее – вы берете на себя обязательства по ранее оформленной ипотеке.

Бывает, что инициаторами переуступки ипотечных квартир являются банки. Это происходит в том случае, если первоначальный покупатель квартиры нарушает условия кредитного договора, не платит или банк имеет доказательства его неплатежеспособности.

Покупка переуступки с кредитом представляет собой практически то же самое, что и оформление ипотеки с первоначальным взносом. При этом важно учитывать, чтобы в рамках договора не нарушались нормы Гражданского кодекса в отношении инвестора, иначе суд может признать такой договор недействительным. Выходит, что в этом случае вы покупаете квартиру в кредит по выгодной цене, но при этом возрастают риски связаться с судебными разбирательствами. Поэтому важно убедиться в том, что инвестор согласен с таким порядком разрешения ситуации и не имеет оснований оспаривать договор в суде.

Риски при переуступке прав на квартиру

Так как переуступка недвижимости еще не означает получение на нее прав, а только дает возможность их требовать после ввода дома в эксплуатацию, а в сделке между застройщиком и конечным покупателем присутствует посредник, здесь существуют такие риски:

  • двойная продажа – возможно инвестор переуступает права требования на одну и ту же квартиру не одному лицу, и заключил такой договор с несколькими покупателями;
  • покупка квартиры в долгострое – если дом еще не готов к сдаче, проанализируйте, почему инвестор продает квартиру, в которую вложился ранее, возможно, застройщик просто «замораживает» стройку;
  • приобретение некачественной недвижимости – возможно инвестор захотел перепродать свою будущую квартиру в связи с тем, что его перестало устраивать качество работы застройщика.

Но при должной подготовке и внимательности к деталям все эти риски можно предупредить.

Как исключить риски при покупке квартиры по переуступке

В основном риски с приобретением жилья через инвестора-посредника связаны с недобросовестностью этого лица или застройщика. Поэтому для безопасного заключения договора переуступки придерживайтесь таких правил:

  • проверьте стороны на благонадежность – чем больше информации вы соберете о застройщике и инвесторе, тем лучше – проанализируйте разрешительные документы, отсутствие проблемных объектов, изучите основной договор;
  • заключайте договор по безопасным схемам инвестирования – к таковым, например, относится покупка через Фонд финансирования строительства, когда вероятность двойной продажи минимальна – процедуры контролируются государством;
  • требуйте, чтобы застройщик и банк (если присутствует ипотека) также были сторонами этого договора – исключается возможность мошенничества со стороны первоначального инвестора;
  • проверьте основной договор на отсутствие запрета переуступку прав на квартиру – лучше, если в нем указано, что такая процедура разрешена;
  • не заключайте договор переуступки, если в отношении этого объекта его уже заключали ранее – есть вероятность, что строительство проблемное, и инвесторы хотят отказаться от этой квартиры.

Юрист Сергей Бруцкий рассказал о важности проверки сторон перед подписанием договора:

«Часто вместо самого инвестора на сделку приходит доверенное лицо. Работать с ним можно только при наличии доверенности, которую он обязан предъявить. Перед этим также стоит проверить не только застройщика, но и инвестора на наличие исков в суде. Если на них массово заявляют покупатели – здесь присутствует мошенничество. Также надо проверить эти лица по налоговой. Сделать это можно самому через сайт Налоговой службы».

Таким образом, покупка квартиры по переуступке в Украине достаточно выгодный, но рисковый вариант. Правда, если вы проявите бдительность, не поленитесь проверить все стороны на добропорядочность и не будете связываться с сомнительными схемами, то и опасаться нечего.

Как правильно продать квартиру по переуступке

Рассмотрим ситуацию по переуступке квартиры с точки зрения продавца, так как эта сторона также может столкнуться с проблемами, препятствующими продаже квартиры.

Продажа квартиры по переуступке: основные моменты

Для того, чтобы иметь возможность перепродать квартиру по переуступке, инвестору предстоит учитывать следующие моменты:

  • застройщик должен разрешить это сделать – не спешите выставлять недвижимость на продажу до того, пока не получите согласие строительной компании (это делать не обязательно, если соответствующий пункт прописан в основном договоре);
  • необходимость выплаты всей сумму по основному договору – даже если инвестор не полностью рассчитался с застройщиком, он может передать эти обязательства в рамках договора переуступки, по которому оставшийся долг переводится на покупателя;
  • необходимость уплаты штрафа – возможно застройщик разрешит вам провести эту операцию только в случае выплаты ему определенного процента от суммы сделки.

Этапы продажи квартиры по переуступке

Учитывая рассмотренные особенности, можно переходить к продаже квартиры, соблюдая следующий порядок:

  • согласуйте возможность перепродажи недвижимости с застройщиком – он должен предоставить согласие в письменном виде, или указать это в договоре;
  • получите справку об отсутствии долга перед строительной компанией или о сумме, которую еще предстоит выплатить – от этого будут зависеть дальнейшие обязанности покупателя перед застройщиком;
  • получите согласие мужа или жены – для случаев, когда квартиру покупали в браке;
  • получите согласие банка – актуально, если квартира оформлена в ипотеку.

Собрав эти документы, приложите к ним основной договор, свой паспорт и код. Теперь пакет готов для проведения сделки – квартиру можно выставлять на продажу. Заключите договор переуступки прав, заверьте его у нотариуса и получите расчет. На этом ваши права требования на квартиру в строящемся доме переходят к другому лицу. Вы не несете ответственность за качество перепроданной квартиры, а все претензии покупатель должен предъявлять застройщику.

Облагается ли налогом продажа квартиры по переуступке

При проведении сделки по переуступке размеры налогов зависят от схемы инвестирования и получения продавцом прибыли. В случае оформления переуступки на квартиру, приобретаемую через Фонд финансирования строительства, покупатель не должен уплачивать налоги. А если же в рамках процедуры задействуется и переоформляется предварительный договор купли-продажи прав, покупателю придется заплатить 1% от стоимости недвижимости в Пенсионный фонд.

В отношении продавца налоговые обязательства наступают, если он продает права требования на недвижимость, и получает при этом прибыль. В таком случае он уплачивает 18% в качестве налога на доходы физлиц и 1,5% военный сбор.

Расторжение договора переуступки

Продажа квартиры по договору переуступки может быть признана недействительной, если в ходе заключения соглашения были нарушены порядки процедуры, а именно:

  • застройщик не был согласен с перепродажей квартиры;
  • недвижимость находится под залогом, и залогодержатель не давал согласие на смену должника;
  • нарушены права одной из сторон, например, права на квартиру перепроданы банком без своевременного уведомления о проведении процедуры первоначального покупателя.

Чтобы не столкнуться с ситуацией, когда вам придется расторгать договор, обратите внимание на все эти моменты. Иначе несостоявшаяся сделка повлечет только бессмысленную трату времени и денег.

Таким образом, продажа квартиры в новостройке по переуступке представляет собой передачу права требования на эту недвижимость. Покупатель не может сразу оформить это жилье в собственность, так как оно находится на стадии строительства и принадлежит застройщику. Но договор переуступки прав является документом, по которому вы станете владельцем недвижимости после сдачи дома в эксплуатацию. Это выгодный и удобный вариант – вы покупаете первичное жилье практически на стадии ввода в эксплуатацию по цене ниже, чем у застройщика.

Что такое переуступка квартиры

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку. Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб. за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Это интересно:  Близкие родственники по семейному кодексу

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу. «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда. Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ. Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

  1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
  2. Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
  3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
  4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

  1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
  2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
  3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
  4. Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
  5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
  6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы, оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи. Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре. В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

Статья написана по материалам сайтов: dom.ria.com, realty.rbc.ru, law03.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector